A primera vista, el IBI puede parecer un impuesto de menor incidencia que otros. Pagar entre 700 y 1.300 euros al año por una vivienda no suena tan dramático si se compara con el valor estimado de un activo cuya compra supone un desembolso de 300.000 o 400.000 euros. Sin embargo, esta intuición es engañosa, porque el IBI no es un gasto puntual ni excepcional, sino un pago obligatorio que se repite todos los años, durante toda la vida del inmueble.
Desde el punto de vista económico, una vivienda funciona como cualquier otro activo de inversión. Genera un valor anual: en forma de alquiler si se arrienda, o en forma de servicio residencial si el propietario vive en ella y se ahorra pagar un alquiler equivalente. El precio de mercado de la vivienda no surge por arte de magia: es, básicamente, el resultado de sumar —y descontar— todos esos flujos futuros de valor.
Aquí está la clave que suele pasarse por alto: cuando el Estado introduce un impuesto anual sobre la vivienda, lo que hace es recortar ese flujo todos los años. Y cuando un activo genera menos flujo de forma permanente, su valor de mercado cae automáticamente. No es una cuestión ideológica, sino una regla básica de la aritmética financiera.
El pago anual del IBI reduce de forma estructural el flujo neto de ingresos imputable a la tenencia de vivienda. Así, como el valor del inmueble es el resultado de descontar esos flujos futuros a una determinada rentabilidad exigida, la existencia del impuesto se traduce necesariamente en un menor precio de equilibrio del activo.
El impacto del IBI, en la práctica
Imaginemos un piso que genera 20.000 euros al año en alquiler. En un mercado donde los inversores exigen una rentabilidad aproximada del 5%, ese piso tendrá un valor de mercado cercano a los 400.000 euros. Ahora introduzcamos el IBI.
Supongamos un pago anual de 1.000 euros, que habrá que abonar todos los años, sin fecha de caducidad. El flujo neto que genera la vivienda ya no es de 20.000 euros, sino de 19.000. Con la misma rentabilidad exigida del 5%, el valor de mercado del piso cae automáticamente hasta unos 380.000 euros. Resultado: un impuesto anual de 1.000 euros no "cuesta" solo 1.000 euros al año. Se traduce, en la práctica, en unos 20.000 euros menos de valor del inmueble. Esto es lo que se conoce como capitalización del impuesto. El IBI no solo se paga cada año: se descuenta del precio de la vivienda desde el primer momento.
Con datos actuales del mercado, este efecto se aprecia con claridad:
- En Madrid, el IBI medio de un piso tipo de 70 metros cuadrados ronda los 928 euros anuales. Ese importe equivale aproximadamente al 4,9% del alquiler anual. Capitalizado a una rentabilidad del 5%, supone una pérdida de patrimonio cercana a los 20.000 euros.
- En Barcelona, el IBI anual se sitúa en torno a 1.307 euros, lo que representa alrededor del 6,5% del alquiler anual. En términos de valor del activo, esto se traduce en más de 23.000 euros menos.
- En Valencia, con un IBI anual de unos 728 euros, el impacto patrimonial del gravamen ronda los 12.500 euros.
Dicho de otro modo: cada euro de IBI anual "vale" entre 17 y 21 euros de precio de la vivienda, dependiendo de la rentabilidad exigida por el mercado. Este es el efecto invisible del impuesto: no solo recauda todos los años, sino que descapitaliza el stock de vivienda existente.
El coste acumulado del IBI a lo largo del tiempo
Otra forma de entender la magnitud del problema es observar cuánto se paga de IBI a lo largo de una tenencia normal de la vivienda. En España, muchos propietarios mantienen sus pisos durante décadas, e incluso los transmiten de padres a hijos. Así, con los importes actuales…
- En Madrid, un IBI de 928 euros al año supone casi 28.000 euros en 30 años y más de 46.000 euros en 50 años.
- En Barcelona, con un pago medio de 1.307 euros anuales, hablamos de una pérdida de valor más de 39.000 euros en 30 años o de más de 65.000 euros en 50 años.
- En Valencia, con un recibo de IBI promedio estimado en 728 euros anuales, el efecto es de cerca de 22.000 euros en 30 años y de más de 36.000 euros en 50 años
Y todo esto sin tener en cuenta futuras subidas de tipos ni revisiones catastrales. Pero, además, una parte importante de este coste ya está incorporada en el precio del piso desde el primer día, porque el mercado descuenta ese flujo negativo permanente al valorar el inmueble. Por lo tanto, el encarecimiento afecta a todo el ciclo de posesión del inmueble.
Efecto agregado sobre el valor de los activos inmobiliarios
El IBI recauda en torno a 14.000 millones de euros al año, cantidad que debemos empezar a interpretar como un "flujo negativo" recurrente asociado al stock de activos residenciales de nuestro parque inmobiliario. En este sentido, cuando un flujo anual es permanente, el mercado lo capitaliza en el precio del activo.
Así, para una rentabilidad exigida del 5%, la carga anual que se genera a través del IBI equivale a una reducción de valor del orden de 280.000 millones de euros (14.000/0,05). Con tipos de capitalización que van del 4% al 6%, el rango en el que podemos cifrar el impacto del gravamen estaría, aproximadamente, entre los 233.000 y los 350.000 millones, dependiendo de si tomamos como referencia un 4% o un 6%.
Esta cifra no significa que el precio vaya a "caer mañana" por este monto, sino que describe el orden de magnitud del patrimonio que el impuesto ya estaría descontando del valor del parque residencial presente, frente a un escenario en que no se cobra este gravamen (o, en su defecto, el tributo aplicado es menor). De igual modo, parte del efecto se refleja en precios, mientras que otra parte puede trasladarse a rentas o repartirse entre propietarios actuales y futuros. Sin embargo, la lógica económica de fondo es la misma: un impuesto anual recurrente sobre un activo termina incorporándose al valor del propio activo.
Naturalmente, esta es una "cuenta de servilleta", en la medida en que el parque es heterogéneo, hay vivienda ocupada y alquilada, el ajuste no es instantáneo y la evolución depende de elasticidades. Con todo, esta estimación sirve para poner de manifiesto que el IBI no es un impuesto menor, sino que se trata de un gravamen de impacto significativo que además introduce un descuento estructural sobre el valor del stock.
Un impuesto muy costoso
El IBI suele defenderse como un impuesto moderado porque su tipo es bajo en comparación con otros tributos. Pagar tipos que no llegan al 1% puede parecer poco en relación con el IVA (cuya tasa de referencia es del 21%), el Impuesto de Sociedades (que detrae el 25% de los beneficios) o el IRPF (con tipos marginales que llegan al 54%). Sin embargo, esta comparación es engañosa, puesto que el IBI no grava un flujo de renta (IRPF), ni un consumo concreto (IVA), ni una ganancia (Sociedades), sino la mera tenencia de un activo. Se aplica, además, año tras año, con independencia de la situación económica del propietario, y sin tomar en cuenta que, en el momento de la compra del inmueble, éste ya ha soportado varias cargas fiscales que, en la práctica, ascienden al 25% del precio abonado por el comprador, según cálculos del Instituto de Estudios Económicos.
Por eso, lo que parece un impuesto pequeño acaba siendo una hipoteca fiscal invisible, que erosiona lentamente el valor del patrimonio, reduce la rentabilidad del alquiler y desincentiva la inversión en vivienda. En un país con un problema estructural de acceso a la vivienda, seguir tratando el IBI como un impuesto menor no es solo un error analítico: es una forma segura de agravar el problema mientras se atacan únicamente los síntomas.