Tras la corrección de precios abortada por el Gobierno de Felipe González en 1995, y la inyección al mercado vía reformas legislativas impulsada por el Gobierno de Jose María Aznar, llegamos en el período 2003-2007 a un alza explosiva de precios, alimentada por una cascada de crédito fácil proveniente de Europa.
Esto provocó que el precio del suelo se disparara, así como los precios (que no la calidad) de la construcción residencial en España. Durante este período, miles de españoles adquirieron viviendas, en unos casos para optar a su primera vivienda, en otros, como "inversión" (curioso, nadie se atreve a llamarle especulación, los especuladores son siempre otros).
Con el cambio de ciclo, o más bien, al reventar una burbuja insostenible, miles de "inversores" vieron como sus expectativas de jugosas plusvalías se volatilizaban. Por otro lado, propietarios de vivienda habitual adquirida se han visto obligados a sacar las mismas al mercado por muchas y variadas razones (desempleo, separaciones, traslado...).
Hoy vamos a analizar las diferencias en el modo de pensar de un profesional de este tipo de inversión, y las de un aficionado. El profesional tiene en cuenta, como guía rectora para su estrategia, la Rentabilidad.
Analiza los precios por metro cuadrado de las distintas inversiones, la tasa de retorno, la seguridad de obtener rendimientos constantes por el inmueble, la evolución futura de los precios y de la zona, la fiscalidad presente y futura. Conoce los pros y contras de este tipo de inversión, que se caracteriza por su baja rentabilidad (en los mejores casos oscila entre el 6 y el 8%) y baja liquidez (vender un inmueble en condiciones normales de mercado es tarea ardua, entre otros factores, porque valen bastante dinero).
Todo esto se alteró en los últimos años, comportándose el mercado inmobiliario de modo anormal, pues estábamos bajo los efectos de una burbuja de proporciones siderales. A los profesionales esto no se les escapó,. De ahí que de entre aquellos que conozco, ninguno compró suelo más tarde del 2003. A partir de dicho momento, consideraron que era demasiado caro, liquidaron posiciones y se sentaron a esperar, mientras el resto se daba de tortas por un ladrillo.
Algunos se han quedado enganchados con inmuebles desde el 2007, pero han reaccionado rápido y con decisión, optando por modos alternativos de darles salida, mediante alquileres, alquileres con opción a compra e incluso contratos tipo sale and lease back, o venta a pérdida en caso de ser necesario.
Como inversores conocen las máximas del negocio, entre ellas: que hay que andar listo y moverse rápido, que en las inversiones, a veces se gana, y otras se pierde, que hay que esperar a que el mercado corrija, y que nunca hay que ir contra mercado.
Ninguno de ellos ha adquirido nada en este tiempo, salvo excepciones que suponen auténticas gangas, pero muy puntuales. Tampoco han superado el 30% en posiciones inmobiliarias respecto a activo total.
La visión de aficionado
Pasemos ahora al lado del aficionado, que en estos momentos padece una relación de amor-odio con su inversión. El proceso psicológico del inversor aficionado suele atravesar las siguientes fases:
- Qué gran inversión he hecho, esta zona va para arriba. Con las plusvalías me compro un adosado, con la venta del adosado 3 pisos y luego a vivir de rentas (versión s. XXI de las cuentas de la lechera).
- Dicen que los precios están bajando, pamplinas, el otro día dijo Fulano que se acabó la bajada, este año vuelven a subir.
- Demonios, no se vende ni una escoba, tal vez debería de vender...
- Pero como se atreve el de la inmobiliaria a proponerme ese precio, ¡ladrones!
- Pero si solo lo vendo por lo que me costó... Y un poquito para ir tirando (ir tirando suelen ser de 50.000 € para arriba, se tira mucho).
- ¡Estos desgraciados pretenden que regale el piso!
- Bueno, lo pongo en alquiler también, así me pagan la hipoteca.
- ¡Con ese alquiler no cubro la hipoteca!
- ¡No puedo vender perdiendo y no tengo para cancelar el diferencial, el banco no me financia el resto!
- Aguantaré, esto tiene que remontar algún día.
Y el ciclo mental vuelve a empezar, invirtiendo en cada uno de los pasos varios meses, meses en los que el mercado sigue colapsando.
Con esto regresamos a nuestro inversor profesional, que no ha olvidado la máxima de que, en la inversión, no se le debe de tener cariño o apego a nada: las empresas están a la venta desde el primer día de apertura; las inversiones pueden liquidarse a la hora siguiente de realizarse; nuestro portfolio de inversión es eso, dinero en movimiento buscando rentabilidad; dinero que no se mueve con criterio, es dinero malo.
Resumiendo, no pierdan el tiempo, liquiden sus "inversiones" inmobiliarias hoy mejor que mañana, aunque pierdan. Mañana perderán todavía más. No se dejen seducir por los cantos de sirena, el mercado inmobiliario español no se va a recuperar por lo menos en 10 años. Si está pensando en adquirir, ídem de lienzo, no se deje engatusar por la gran oferta de una entidad financiera o un promotor zombie, están asfixiados por los inmuebles en balance, saben que les queda mucho margen de caída y necesitan a quien colocarle esos inmuebles.
Les dejo por hoy con una nueva cita:
En los negocios prácticos de la vida, no es la fe la que salva, sino la desconfianza
Napoleón Bonaparte
Sean buenos... si pueden.