A medio camino. Así se encuentra aún hoy, tras tres años de dura crisis económica, el necesario ajuste que debe experimentar el hipertrofiado sector inmobiliario nacional. Y es que, si en 2007 la vivienda estaba sobrevalorada en un 40% su precio apenas se ha corregido un 15% a la baja desde entonces, con lo que aún queda recorrido por delante.
Ésta es, al menos, la principal conclusión que arroja el último informe del Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana (OCE) sobre esta materia. El precio de la vivienda debería reducirse otro 24% adicional para eliminar cualquier rastro de burbuja inmobiliaria en España o, lo que es lo mismo, los pisos siguen sobrevalorados un 24% a cierre de 2010.
Desde 2007, el OCE viene calculando la magnitud de la burbuja inmobiliaria en España tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler, una magnitud que los autores han denominado PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones).
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda se situó en los 2.476 euros en 2010, mientras que el alquiler medio por metro cuadrado alcanzó los 97 euros. De este modo, el PER de la Vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 25,6 el pasado año, todavía lejos de su media histórica (PER de 19,5).
Oscilación histórica del PER y su tendencia a regresar al valor medio de 19,5
Desde el punto álgido de la burbuja, la vivienda ha bajado un 15% (de 2.905 euros/m2 en 2007 a los 2.476 de 2010), según la Sociedad de Tasación, mientras que el alquiler se revalorizaba un 7,7% (de 90 a 97 euros/m2 anual), según el Instituto Nacional de Estadística.
Esta corrección ha permitido que el PER de la vivienda cayera desde el 32,2 propio de 2007 hasta el 25,6 actual, pero todavía no ha alcanzado sus fundamentales. Así, si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, esa necesidad se había estrechado al 23,8% en 2010.
Bajará hasta 2014 si sigue este ritmo
El informe destaca que el necesario ritmo de ajuste de precios se ha ralentizado durante el pasado año. La reducción del PER en 2008 fue del 10,5%, en 2009 del 7,3% y en 2010 del 4,1%. "Como consecuencia de esta lentitud, tras tres años de crisis, la corrección del precio de los inmuebles todavía no ha llegado a la mitad", indica el OCE. Por ello, advierte de que "si el ajuste prosigue a este ritmo, necesitaríamos alrededor de cuatro años más (2014) para completarlo". De hecho, si continúa ralentizándose, "podríamos terminar la década sin haberlo concluido".
El problema, según estos analistas, es que sin dicha corrección de precios inmobiliarios "será mucho más difícil para el resto de la economía encarar la recuperación". En este sentido, el OCE alerta de que "en España el ritmo de ajuste ha sido notablemente inferior, debido a que nuestros bancos y cajas se han dedicado a refinanciar a promotores y a retener su stock de viviendas a la espera de que el precio de los inmuebles aumente, cuando esto no sucederá mientras este ajuste previo no se complete", añade.
"Si el Gobierno continúa refinanciando y recapitalizando las cajas, como ayer mismo volvió a anunciar, estas entidades no sentirán ninguna presión para liquidar su stock de viviendas y poner fin a esta dinámica. La ayuda pública, para aquellas cajas que sean incapaces de captar capital en los mercados, sólo retrasará la necesaria liquidación y el ajuste de precios".
Por eso, el OCE considera "del todo urgente" que el Gobierno y el Banco Central Europeo dejen de "sostener financieramente a las cajas de ahorros e, indirectamente, a los promotores inmobiliarios para que los inmuebles se liquiden y los precios regresen a sus fundamentales, tal como sucedió hace ya dos años en otros países" como, por ejemplo, EEUU.
Y es que, si bien el PER de la vivienda estadounidense se incrementó cerca de un 50% desde 2002 con respecto a su media histórica, el fuerte ajuste experimentado tras el estallido de la crisis logró que volviera a converger con ella a comienzos de 2009, después de que el precio de las casas se hundiera un 33% y los alquileres subieran un 10%.
Fuente: OCE, a partir de los datos del S&P Case-Shiller y del Bureau of Labor Statistics