Pocos debates han degenerado tanto en dogma ideológico como el del alquiler turístico. En los últimos años, comunidades autónomas y ayuntamientos han lanzado una cruzada regulatoria contra los propietarios que optan por alquilar su vivienda por días o semanas a visitantes. La narrativa es sencilla: si hay pisos turísticos, suben los precios. Pero la realidad es mucho más compleja… y los datos no acompañan el alarmismo.
Según el último informe de Fotocasa Research, menos del 1 % del parque total de vivienda en España se dedica al alquiler vacacional. Sí, el dato es correcto: menos del 1 %. En comparación, el 78 % de las unidades disponibles se utilizan como vivienda habitual, mientras que el 10 % cumplen el papel de segunda residencia y otro 8 % está en régimen de alquiler de larga duración. De hecho, hay más viviendas vacías (3 %) que pisos destinados al alquiler turístico, si bien conviene recordar que muchas de estas unidades no son habitables.
A esto se suma otro dato revelador: solamente el 3 % de los compradores actuales afirma tener intención de dedicar su futura propiedad al alquiler turístico, de hecho que el segmento no tiene perspectivas de crecimiento. Es más: la tendencia es claramente descendente, ya que este porcentaje era del 6% en 2023 era el 6 %, de modo que ha caído un 50% en apenas dos años. Es decir, la inversión en vivienda con fines turísticos está cayendo, no creciendo.
Ni burbuja ni invasión
A pesar del discurso que habla de "expulsión de residentes" o de una "burbuja especulativa", los números cuentan otra historia. El informe indica que menos del 2% de los vendedores actuales de vivienda había destinado previamente su vivienda al alquiler vacacional o de corta estancia. Tampoco hay un trasvase masivo hacia esta modalidad: quienes alquilan por periodos cortos lo hacen en proporción mínima respecto al conjunto.
El perfil del arrendador vacacional tampoco encaja con el estereotipo del "gran empresario especulador sin escrúpulos". Hablamos, según el perfil que ha trazado Fotocasa, de un hombre de 49 años, de clase media o media-alta, casado, propietario de una vivienda habitual y motivado por razones de rentabilidad. La caricatura política que nos habla de "grandes tenedores" y "compañías multinacionales" se cae por su propio peso.
El IEE lo deja claro: el problema no es la demanda turística, es la falta de oferta
El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha sido tajante en su diagnóstico. En su estudio La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora, publicado el pasado mes de mayo de 2025, advierte de que las restricciones al alquiler turístico tienen un efecto prácticamente nulo sobre los precios y, en cambio, fomentan la economía sumergida, introducen inseguridad jurídica y ahuyentan la inversión.
El informe también detalla el elevadísimo peso de los impuestos en el coste de la vivienda. Según el IEE, la carga fiscal total representa más del 23 % del precio final de una vivienda nueva, desglosada en:
- Un 10 % correspondiente al promotor (licencias, tasas, cesiones obligatorias…),
- Un 8,8 % asumido por el comprador (IVA o ITP, AJD, notaría…),
- Y un 4,6 % vinculado al uso continuado del inmueble (IBI, plusvalía, etc.).
Además, el IEE alerta de que la lentitud en las licencias, los topes artificiales al alquiler y las normativas urbanísticas cada vez más intervencionistas están estrangulando la oferta y provocando un cuello de botella en los precios. No en vano, si comparamos los visados de obra nueva con la formación de hogares, vemos que España lleva diez años construyendo casi cuatro veces menos casas de lo que sería necesario.