Los elevados precios de la vivienda continúan siendo una de las principales inquietudes de los españoles (y todo apunta a que lo seguirá siendo en el futuro). A la vez, esta problemática cada vez ocupa más espacio en la agenda política actual, aunque con nefasto resultado en la mayoría de los casos.
Sin embargo, en manos del Gobierno, de las autonomías y de los ayuntamientos de nuestro país hay una solución que podría contribuir a mitigar el precio de los encarecidos inmuebles, pero de la que pocos quiere oír hablar. Se trata de bajar (y hasta eliminar) los impuestos.
Uno de los bienes más gravados de España
Y es que, la vivienda es uno de los bienes más gravados del país. Constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores... ningún protagonista del mercado inmobiliario puede escapar de las garras del fisco.
Tanto es así, que desde que se inicia la compra de suelo para la construcción de la vivienda por parte del promotor, hasta que se llega a su adquisición por parte del comprador final, "pueden llegarse a pagar hasta por un total de 16 figuras tributarias, en ocasiones incluso de forma reiterada en función de la operativa que se lleve a cabo", tal y como desvela el informe Mercado inmobiliario en España, dirigido por el profesor y director de Eurocofín, Carlos Balado, publicado en agosto.
Primera estocada: comprar el suelo
El documento recapitula que, empezando desde la compra de suelo para la construcción de vivienda, la propiedad se declara en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia de la venta del terreno al promotor, así como por el denominado Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), el conocido como impuesto de plusvalías de carácter municipal, una vez que se formalice nuevamente la venta al promotor. Ahí viene la primera estocada fiscal.
A partir de aquí el promotor "debe hacerse cargo de un importante número de impuestos a medida que se avanza en el proceso de construcción de la vivienda", como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la licencia de obra, tasas, Actos Jurídicos Documentados (AJD), el Impuesto sobre Construcciones e Instalaciones, si las obras proyectadas exigieran la obtención de una licencia de obras o urbanística.
Y estos son los pagos a los que tiene que hacer frente el promotor antes de terminar la promoción y vender las viviendas. Según sus cálculos, la suma de todos ellos supone un coste adicional al promotor del 8,74%, donde prácticamente 9 de cada 100 euros destinados a la promoción y construcción son impuestos que se repercutirán en el precio final, afirman.
Una maraña de tasas y licencias
"Dentro de la variedad de tasas y licencias urbanísticas municipales, los costes se incrementan en función de los actos que se desarrollen, desde la tramitación de consultas previas e informes urbanísticos y expedición de certificados urbanísticos, expedición de cédulas urbanísticas, tramitación de licencias urbanísticas, hasta el pago por dejar sacas de arena y de otros materiales de construcción en terrenos de dominio público local, así como cualquier renovación de pavimento o aceras en la vía pública" explican.
Después, una vez obtenida la propiedad del inmueble, el propietario/empresa tendrá que hacer frente al Impuesto sobre Sociedades aplicando el tipo general del 25% y el Impuesto sobre Actividades Económicas. Así, la lista de tributos sigue creciendo.
El turno del comprador
Una vez que el promotor vende la vivienda, el comprador debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el momento de la compra al tratarse de vivienda nueva y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando refleja esta compra en unas escrituras notariales.
El informe señala que, en el caso de la vivienda nueva, el coste tributario para el comprador final alcanza el 10% adicional del precio de la vivienda, que unido al coste impositivo que asume el promotor y que repercute al comprador, el precio de la vivienda aumenta un 20% únicamente por la vía de los impuestos, es decir, un 4% en la fase de producción; un 4% en la fase promoción y 12% en la fase venta
Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto que se debe liquidar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya tasa varía entre el 4 y el 11,5% dependiendo de la comunidad autónoma correspondiente.
Mientras tanto, Hacienda imputa una renta ficticia en el IRPF por la simple tenencia de ese inmueble a lo que hay que sumar el Impuesto de Patrimonio si procede. Otro golpe en el IRPF se produce al vender una vivienda, que exige tributar por la ganancia patrimonial.
En definitiva, como se observa en la siguiente tabla, la vivienda hace las delicias de la administración pública. En total, el Estado alcanza a recaudar 52.000 millones de euros con los impuestos aplicados a este sector, un 3,5% del PIB.
Por tipo de impuesto, el IBI constituye la principal fuente de recaudación dentro del sector inmobiliario. En 2024 generó ingresos por un monto de 14.000 millones de euros, representando cerca del 30% de la recaudación total vinculada a la tributación sobre la vivienda. A este tributo le sigue el IVA, con una recaudación de 11.000 millones de euros en el mismo año. Finalmente, en tercer lugar, se sitúa el IRPF, donde los contribuyentes aportaron 8.000 millones de euros al total recaudado en 2024.