Estados Unidos vive una auténtica revolución silenciosa en materia de urbanismo. Con la vivienda convirtiéndose en una preocupación central para votantes de todos los colores, legisladores estatales están impulsando reformas ambiciosas para reducir los precios mediante la flexibilización normativa. Lo que comenzó como un movimiento marginal en algunos estados pioneros se ha convertido en una tendencia nacional que ya abarca tanto territorios gobernados por demócratas como por republicanos.
En lo que va de 2025, más de un centenar de iniciativas legislativas han sido aprobadas o están en proceso de ser ratificadas, con más de 70 ya convertidas en ley. Todas comparten un objetivo: derribar las barreras que impiden construir más y más rápido. Aproximadamente un tercio de estas medidas simplifican los procesos de permisos, mientras que otras reforman los códigos de edificación o permiten la creación de unidades accesorias (ADUs) y viviendas multifamiliares en zonas antes reservadas para usos comerciales o unifamiliares.
El caso de Connecticut es paradigmático: su Asamblea General ha aprobado el proyecto de ley de vivienda más ambicioso en décadas. La norma obligará a los municipios a facilitar el desarrollo de un número mínimo de viviendas, reducirá los requisitos de aparcamiento y permitirá convertir edificios comerciales en residenciales. Además, promueve la construcción densa en torno a nodos de transporte público. La decisión final está ahora en manos del gobernador Ned Lamont.
California y Texas: polos opuestos, ¿reformas convergentes?
En California, el senador Scott Wiener ha vuelto a impulsar un viejo proyecto para permitir edificios más altos cerca del transporte público, en un nuevo intento por fomentar vivienda más asequible y sostenible. Algunas localidades han ido más allá. Así, a pesar de años de tensiones entre el gobierno estatal y los municipios —incluyendo denuncias mutuas—, Sacramento ha intensificado su ofensiva para reducir el poder de veto de los ayuntamientos sobre proyectos residenciales.
Mientras tanto, en Texas, gobernada por los republicanos, se han aprobado iniciativas clave como la SB 840, que permite construir vivienda en suelo comercial, y la SB 15, que reduce el tamaño mínimo de parcela exigido, facilitando desarrollos más densos. El cambio de actitud en la Legislatura texana, históricamente reticente a intervenir en cuestiones locales, ha sido celebrado como un punto de inflexión. "Estamos empezando a cerrar la brecha entre oferta y demanda de vivienda", afirma Felicity Maxwell, directora ejecutiva de Texans for Housing.
Una intervención estatal sin precedentes
La clave del nuevo enfoque está en trasladar parte del control urbanístico de los municipios a los estados. Según Salim Furth, del think tank liberal Mercatus Center, esto permite "actuar de forma más amplia y coherente, sin depender de reformas pueblo por pueblo". Sin embargo, también advierte que los ayuntamientos pueden resistirse y ralentizar la aplicación efectiva de las leyes.
En Montana, la intervención del gobierno estatal en este campo ha sido tan drástica que los expertos hablan ya del "milagro de Montana". Tras una batería de reformas impulsadas por el gobernador Greg Gianforte en 2023, el poder y margen de maniobra de las autoridades locales sobre el urbanismo se ha visto severamente recortado.
En paralelo, Florida, New Hampshire, Washington, Oregón e Idaho también han adoptado o explorado reformas similares, consolidando el giro nacional hacia la desregulación y la reducción de trabas para facilitar el desarrollo de vivienda.
Un nuevo consenso
Lo que antes dividía a progresistas y conservadores parece ahora unirlos: la necesidad de más vivienda, más rápido y más barata. Para Michael Andersen, del Sightline Institute, se trata de un cambio cultural. "El statu quo ya no funciona. La intervención estatal se ha normalizado porque hay problemas que trascienden las fronteras municipales. La vivienda es uno de ellos".
El resultado es un inédito consenso transversal que pone el foco en el exceso de regulación local como principal obstáculo a la asequibilidad. Si las reformas logran consolidarse y aplicarse con eficacia, Estados Unidos podría estar entrando en una nueva etapa de urbanismo más flexible, dinámico y orientado al bienestar económico de sus ciudadanos. "Si Texas puede hacerlo, cualquiera puede hacerlo", resume Maxwell. "Estamos empezando a mover la aguja de verdad".
Australia, por el mismo camino
Australia se ha sumado también a la ola desreguladora que busca aliviar las tensiones en el mercado de la vivienda. Según informó Bloomberg, el Gobierno federal ha anunciado un paquete de medidas para acelerar la construcción de más de 26.000 nuevas viviendas, al tiempo que suspende cambios en la normativa de edificación para simplificar los procesos de aprobación. La ministra de Vivienda, Clare O'Neil, admitió que "es muy difícil construir una casa en este país" y defendió un objetivo claro: "garantizar más oferta sin imponer a los constructores más regulaciones". Entre las novedades, el Ejecutivo también planea utilizar inteligencia artificial para agilizar los trámites administrativos.
El plan, fruto de un acuerdo coordinado por el ministro del Tesoro, Jim Chalmers, con líderes empresariales, sindicatos y expertos del sector, incluye incentivos para atraer capital privado. En particular, se eliminarán trabas a la inversión de fondos inmobiliarios, una decisión que podría liberar más de 8.000 millones de dólares australianos (unos 4.500 millones de euros) en nuevos proyectos residenciales. Para el Consejo de la Propiedad de Australia, estas reformas trazan una "hoja de ruta beneficiosa" que permitirá construir decenas de miles de viviendas adicionales en los próximos años.
El giro responde a una crisis habitacional que combina varios factores: el encarecimiento de los materiales, la quiebra de constructoras y el parón de proyectos tras la pandemia. Como resultado, los precios de la vivienda han encadenado seis meses de subidas, con un incremento interanual del 29 % en julio, hasta una media de 5.814 dólares australianos por metro cuadrado, mientras la disponibilidad de alquileres permanece en mínimos históricos, en apenas 1,7 %. Las autoridades confían en que las reformas reactiven la oferta y moderen una escalada que amenaza la estabilidad económica y social del país.