En el primer trimestre de 2022, Canadá se anotó un encarecimiento de la vivienda equivalente a una subida de precios del 18,5% anual. Un año después, este mismo indicador se había invertido por completo, situándose ahora en terreno negativo y describiendo una caída del 19,6%. Ya en 2024, el arranque del curso coincidió con un descenso adicional del 2,1% en los precios de los inmuebles residenciales, mientras que el periodo de enero a marzo de 2025 se saldó con una corrección del 3,7%.
El enfriamiento en los precios de la vivienda se mantuvo, de hecho, en el segundo y el tercer trimestre del curso pasado, con descensos interanuales que se situaron, respectivamente, en el -4,6% y el -5,1%. Parece evidente, pues, que el país norteamericano ha conseguido resultados muy notables a la hora de contener la subida de los precios de la vivienda. Así las cosas, parece lógico centrarse en la experiencia canadiense, con ánimo de extraer lecciones valiosas para el caso español.
El principal factor que llama la atención cuando se revisa el caso canadiense es el fuerte auge en el número de visados de obra nueva iniciados en 2021 y 2022, cuando el sector constructivo puso en marcha el número más alto de proyectos residenciales desde los años 70. En total, cada ejercicio añadió alrededor de 270.000 unidades al mercado, generando así un importante shock de oferta que empezó a traducirse a los precios en 2023 y siguió teniendo efectos muy positivos en 2024 y 2025.
La actividad constructiva siguió fuerte en los siguientes ejercicios. En 2023 se construyeron 220.000 unidades, en 2024 se dio un repunte hasta las 245.000 residencias y las cifras de CMHC para 2025 apuntan que esta cifra se habrá situado en torno a 260.000 visados de obra nueva. Así pues, el último lustro ha estado marcado por la construcción de 1,3 millones de nuevas viviendas. Esta evolución representa una fuerte subida en relación con el promedio de la década anterior a la pandemia, cuando la media de viviendas iniciadas no llegaba a 200.000 unidades por año.
La política monetaria seguida durante estos años también tuvo el efecto directo de enfriar los precios, endureciendo los tipos hasta el 5% en 2023 para contener la inflación y enfriar el mercado hasta niveles más razonables. Asimismo, la política regulatoria ha tendido a evitar controles de precios en el segmento del alquiler, así como otras intervenciones similares.
En paralelo, se han empleado distintas políticas de oferta que buscan facilitar la construcción de vivienda. Esto incluye:
- La creación de un programa federal, titulado Housing Accelerator Fund, que incentiva a los gobiernos municipales y provinciales a eliminar barreras regulatorias, agilizar procesos de permisos y facilitar nuevas construcciones, a cambio de fondos y subvenciones.
- Se aprobó la iniciativa Public Lands for Homes, un plan para liberar tierras públicas infrautilizadas para construir viviendas más rápidamente, de la mano de desarrolladores privados y siguiendo los reclamos de las principales asociaciones comunitarias.
La descentralización vigente en Canadá facilita que muchas de estas soluciones lleguen desde territorios específicos. En Ontario, una ley iniciada en 2021 que lleva por nombre "More Homes for Everyone" (Más Casas para Todos) acortó los plazos de aprobación, obligando a revisar proyectos urbanísticos que simplemente modifican planes ya existentes en un plazo máximo de 120 días.
Asimismo, dicha norma creó una aceleradora de vivienda para facilitar la construcción con menos trabas y burocracia. Algo similar ha ocurrido en la Colombia Británica, donde se ha aumentado la densidad permitida en los desarrollos inmobiliarios y se han eliminado muchos de los "informes previos" que exigían realizar "consultas públicas" para tramitar proyectos de construcción.
No se puede olvidar tampoco la aprobación de una serie de cambios tributarios que han contribuido a mejorar la situación. Por un lado, se ha eliminado el IVA aplicable a la construcción de nuevas viviendas dedicadas al alquiler; por otro lado, se han alterado las reglas de amortización aplicables a la construcción de vivienda para el alquiler, de tal forma que los promotores se pueden aplicar una amortización acelerada y pagar menos impuestos al iniciar los proyectos, mejorando así su flujo de caja y reduciendo el coste efectivo del capital.