La venta de nuda propiedad es una operación regulada por el Código Civil que permite vender la titularidad de una vivienda manteniendo el usufructo vitalicio. Es decir, transformar patrimonio inmobiliario en liquidez sin dejar de vivir en casa. En un país donde más del 87% de los mayores de 65 años son propietarios, la pregunta es inevitable: ¿puede formar parte de una buena planificación financiera para la jubilación?
España supera ya los 83 años de esperanza de vida media, y la pensión media de jubilación ronda los 1.400 euros mensuales. Según análisis del Banco de España, el reto de sostenibilidad del sistema y el aumento del coste de vida obligan a muchas familias a revisar su estrategia patrimonial.
Hablamos con Lupina Iturriaga, experta en planificación financiera para personas mayores y fundadora de SeniorExpert.
Pregunta. Cuando hablamos de planificación financiera para la jubilación, ¿Qué estamos analizando realmente?
L.I. No se trata únicamente de cuánto se cobra de pensión. Una buena planificación financiera consiste en analizar ingresos, patrimonio y gastos de forma conjunta. Muchas personas tienen una vivienda en propiedad que representa la mayor parte de su patrimonio, pero carecen de liquidez suficiente. Ahí es donde surge la reflexión: cómo utilizar ese patrimonio para vivir con mayor tranquilidad durante los próximos veinte o treinta años.
P. ¿Es la falta de liquidez el problema principal en la jubilación?
L.I. En muchos casos, sí. La vivienda no es el problema; el problema es no poder convertir su valor en recursos útiles cuando se necesitan. Los gastos médicos, el apoyo a hijos o nietos, reformas en la vivienda o simplemente mantener calidad de vida requieren liquidez.
La pregunta clave no es solo cuánto vale la vivienda, sino cuánto puede aportar y de qué manera.
Bien planificada, la vivienda puede convertirse en una herramienta de tranquilidad: permite seguir viviendo en casa con independencia y, al mismo tiempo, disponer de recursos para garantizar cuidados, mejorar el bienestar o afrontar imprevistos.
Además, ofrece flexibilidad. Si en algún momento la persona decide dejar la vivienda, puede alquilarla como usufructuaria para generar ingresos adicionales o incluso estructurar soluciones que le permitan financiar una residencia si así lo desea.
La vivienda no debería verse como un activo inmóvil, sino como una palanca estratégica para ganar seguridad y libertad financiera en esta etapa de la vida.
P. ¿Dónde encaja la nuda propiedad dentro de esa planificación?
L.I. La nuda propiedad no debe verse como una decisión aislada, sino como una herramienta dentro de una estrategia patrimonial global. Jurídicamente está regulada en el Código Civil y consiste en vender la titularidad conservando el usufructo vitalicio. Eso significa que la persona sigue viviendo en su casa de por vida.
Desde el punto de vista financiero, suele ser la alternativa que mayor liquidez aporta de una sola vez, especialmente en edades avanzadas y en viviendas bien valoradas.
P. ¿En qué se diferencia de la hipoteca inversa?
L.I. La diferencia fundamental es que la hipoteca inversa es un préstamo, que genera deuda e intereses acumulados para los herederos que son los encargados de pagarlo al fallecimiento de los propietarios. En la nuda propiedad no hay préstamo ni intereses, porque existe una transmisión real del inmueble. El vendedor recibe un capital y no deja cargas financieras futuras. Eso aporta mucha claridad en la planificación.
Según el Banco de España, la hipoteca inversa ha tenido un desarrollo limitado en comparación con otros países europeos, en parte debido a su complejidad y a los costes asociados.
Por eso es fundamental analizar con rigor las ventajas e inconvenientes de cada alternativa —hipoteca inversa frente a nuda propiedad— para que la decisión se tome de forma informada y adecuada a la situación personal y familiar.
No existe una solución universalmente mejor: cada producto responde a circunstancias distintas, y lo importante es encontrar la estructura que mejor encaje con los objetivos, necesidades de liquidez y planificación patrimonial de cada persona.
P. ¿Se pierde la vivienda para los herederos?
L.I. En la nuda propiedad, sí se transmite la titularidad y la vivienda no forma parte de la herencia. Pero tampoco se transmite deuda. Muchas familias prefieren no dejar cargas financieras a sus hijos, aunque eso implique transformar el inmueble en liquidez.
Aquí hay un cambio cultural importante: la vivienda deja de verse exclusivamente como un bien para heredar y empieza a entenderse como un recurso económico al servicio del bienestar en vida.
Aunque se transmite la titularidad a través de la venta de la nuda propiedad, y la vivienda ya no forma parte de la herencia, si se recibe en la herencia el importe económico de la venta que no se haya consumido.
Con la venta de la Nuda Propiedad se adelanta así la decisión de vender o no la vivienda, decisión que toma el propietario y no los herederos.
Muchas familias prefieren no dejar cargas financieras a sus hijos, ni problemas de repartos y eso pasa muchas veces por transformar el inmueble en liquidez a través de la venta de la Nuda Propiedad.
La seguridad jurídica de la nuda propiedad radica en que el usufructo queda inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que protege plenamente el derecho de uso del vendedor.
P. ¿Qué ocurre con los gastos e impuestos?
L.I. Los gastos son similares a los de una compraventa tradicional. No existen intereses ni comisiones bancarias. En cuanto a fiscalidad, la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta en IRPF, conforme a la normativa de la Agencia Tributaria. Además, se devenga la plusvalía municipal y el comprador asume el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
¿Quiénes son los inversores que compran nuda propiedad y por qué les interesa esta fórmula?
L.I. La nuda propiedad atrae principalmente a inversores patrimoniales con una visión de medio y largo plazo. No buscan una rentabilidad inmediata vía alquiler, sino una inversión estable, con una estructura jurídica clara y un horizonte definido.
Para muchos de ellos, esta fórmula resulta financieramente más eficiente que una compraventa tradicional para reformar y alquilar posteriormente, ya que elimina la rotación de inquilinos, los costes de comercialización y la incertidumbre de mercado a corto plazo. Además, el hecho de que la persona que transmite la nuda propiedad continúe viviendo en el inmueble aporta estabilidad y reduce riesgos operativos. Añadir además, que cada vez más gente lo ve como un mecanismo de ahorro para comprar una vivienda a sus hijos, que comprando el pleno dominio no se pueden permitir.
Ahora bien, es fundamental que la operación sea equilibrada. En SeniorExpert trabajamos con inversores previamente analizados y profesionalizados, asegurándonos de que comprendan no sólo la rentabilidad financiera, sino también la dimensión humana de este tipo de operaciones.
Nuestro papel es velar por que las condiciones sean justas para ambas partes y que la persona que transmite su vivienda lo haga con seguridad, tranquilidad y total transparencia.
P. Entonces, ¿recomendaría la nuda propiedad como solución general?
L.I. No existe una solución universal. Depende de la edad, del valor de la vivienda, de la necesidad de liquidez inmediata o recurrente y de la importancia que se otorgue a la herencia. Lo que sí puedo afirmar es que, dentro de una planificación financiera rigurosa, la nuda propiedad puede ser una herramienta eficaz para ganar estabilidad sin asumir deuda.
En SeniorExpert, asesores financieros especializados en soluciones patrimoniales para mayores, analizamos cada caso con detalle. El objetivo no es vender un producto, sino estructurar una estrategia coherente.