La crisis de la vivienda sigue sin dar tregua a cualquiera que esté pensando en comprar una vivienda en España. Y es que, el precio de los pisos se ha vuelto a disparar. La semana pasada, el INE publicó que el precio de la vivienda se encareció en 2025 la friolera de un 12,7% anual. Se trata de la mayor subida desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria. El 2007 es el primer año de la serie histórica.
Como se observa en la siguiente tabla, durante todos estos años, el precio de la vivienda en nuestro país solo ha disminuido respecto al periodo anterior desde los años 2008 a 2013, cuando sufrieron una caída del 10,6%. El ejercicio de mayor desplome de precios fue 2012, cuando la vivienda cayó un 13,7% y se produjo el rescate a España. La de 2024 (8,4%) había sido la mayor subida hasta ahora.
Suben más las de segunda mano que las nuevas
Los datos del INE también revelan un fenómeno curioso en el mercado inmobiliario y que ya se ha repetido en otras ocasiones: la vivienda de segunda mano subió más que la nueva. En concreto, mientras que la vivienda nueva se encareció un 11,3%, la usada subió un 12,9%.
Como ya hemos publicado en Libre Mercado, la explicación de que se estén disparando las casas de segunda mano por encima de las nuevas se debe a varios factores. Uno de ellos es el bajo ritmo de construcción de vivienda nueva, que no puede cubrir la demanda, y la alternativa de los compradores es recurrir a la segunda mano. Además, hay que tener en cuenta que más del 80% de las transacciones son de vivienda de segunda mano, que están en ubicaciones céntricas y atractivas.
Otro detalle a tener en cuenta es que, como la vivienda de segunda mano es más barata, tal y como sucedió con el fenómeno de los coches de segunda mano, a los españoles no les queda más remedio que optar por la vivienda usada, lo que hace que aumente más rápidamente su precio.
Se disparan las donaciones
Otros datos interesantes y que reflejan la asfixia del mercado inmobiliario actual los ha facilitado el Consejo General del Notariado a Libre Mercado. Se trata del total de las donaciones realizadas en el año 2025. Como se observa en la tabla, en el pasado ejercicio se formalizaron 225.317 donaciones de todo tipo (dinero líquido, bienes...), lo que supone la cifra más alta de la historia.
El gráfico anterior también refleja este aumento ha supuesto casi disparar un 180% el número de donaciones en la última década. Según los notarios, el apoyo económico de los padres o abuelos a sus hijos o nietos para que puedan acceder a la compra de una vivienda estaría detrás de esta subida. También hay otros factores, como el miedo a que suba el Impuesto de Sucesiones en algunas CCAA, como quiere el Gobierno de Pedro Sánchez.
Según los notarios, los grupos de entre 55 a 65 años y de mayores de 65 son los que tienen un mayor peso en este tipo de actos y en los que más se ha incrementado el número de actos en los años recientes. Dentro de las donaciones, el número de actos que contiene al menos una vivienda ha crecido un notable 71,2% entre 2017 y 2024. En el primer semestre de 2025, último periodo con datos desglosados, las donaciones totales aumentaron un 9,8% (al pasar de 96.368 en el primer semestre de 2024 a las 105.851 actuales), mientras que las donaciones que contienen viviendas crecieron un 1,7% (desde las 24.784 en el primer semestre de 2024 hasta las 25.209 de este año).
Estas cifras de herencias y donaciones pueden dimensionarse si se ponen en relación con las operaciones de compraventa de vivienda: el número de viviendas heredadas en 2024 (403.854) y el número de viviendas donadas (54.735 en 50.887 actos) equivaldría en conjunto a aproximadamente el 64% de las operaciones de compraventa de vivienda registradas ese mismo año (721.042).
El volumen de viviendas heredadas se ha mantenido bastante estable en el entorno de las 335.000 a 423.000 unidades anuales, mientras que el número de viviendas donadas casi se duplicó entre 2017 y 2024, al pasarse del orden de 33.000 viviendas en 2017 a casi 55.000 viviendas en 2024. Mientras, las compraventas han mostrado mayores oscilaciones, con descensos marcados en 2020 y máximos superiores a las 720.000 operaciones en 2022 y 2024. Los datos más recientes para la primera mitad de 2025 muestran que en este periodo se han heredado 202.923 viviendas y se han donado 26.923 viviendas. Estas dos cifras en conjunto se corresponderían con el 60% del número de compraventas entre enero y junio de este año (380.144).
"La relación entre estas cifras y el contexto actual del mercado inmobiliario adquiere una relevancia creciente: en paralelo al aumento de la compra de vivienda, las herencias y, sobre todo, las donaciones, parecen mostrar signos de convertirse en un canal clave de acceso para las generaciones más jóvenes. El envejecimiento poblacional augura una gran transmisión patrimonial en las próximas décadas bien sea mediante donaciones o herencias", señalan los notarios.