Estos días diversos analistas y policy-makers debaten las medidas que conformarán la futura regulación del sector inmobiliario y el sistema de financiación de las viviendas en Estados Unidos. Este miércoles se celebró una reunión en la Comisión de Servicios Financieros donde se abordó "El futuro de la financiación de la vivienda" y la evolución y situación actual de los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac desde que en 2008 fueran nacionalizados.
Tal y como informaba The Washington Post, hay voces crecientes que piden alguna forma de seguro federal explícito para formar parte del sistema de financiación de la vivienda del futuro, si bien en términos generales los expertos coinciden en reducir el papel del Gobierno federal en esta materia. Una excepción destacable es la de Bill Gross, presidente de PIMCO, el mayor gestor de fondos soberanos, quien defiende la completa nacionalización de la industria financiera dedicada al sector inmobiliario.
No obstante, se sigue defendiendo un papel significativo para el Gobierno, con el fin de asegurar la salud del mercado hipotecario y la continuidad de hipotecas a tasas de interés asequibles. Este papel, señala el diario norteamericano, podría tomar la forma de una garantía gubernamental explícita para los inversores que pongan el dinero para los préstamos hipotecarios.
Hasta el momento, tanto Fannie Mae como Freddie Mac han actuado como una pieza clave del mercado hipotecario, utilizadas por el Gobierno para fomentar la propiedad inmobiliaria ya que éstas mantenían bajos los tipos de interés hipotecarios -lo que equivale a un subsidio a la compra de vivienda-.
Parte de su papel consistía en actuar de garantía: en caso de que se produjeran impagos sobre las hipotecas, ellas corrían el riesgo. Era una garantía de Fannie y Freddie, que a su vez estaban patrocinadas y respaldadas implícitamente por el Gobierno federal.
Lo que parece proponerse ahora es una vuelta de tuerca a este sistema, pero sin cambiar lo esencial. La garantía seguiría existiendo, pero ahora en lugar de ofrecerla compañías independientes, la ofrecería directamente Washington de forma explícita. Es cecir, los contribuyentes norteamericanos.
Esto consistiría, como se resume en The Atlantic, en un sistema donde el Gobierno promete cubrir cualesquiera pérdidas derivadas de las hipotecas, como una especie de seguro por el que cobraría una cuota a los prestamistas. Así, se esperaría que estas cuotas cubrieran las pérdidas que pudieran ocurrir.
Una estrategia similar a la del Fondo de Garantía de Depósitos (FDIC) norteamericano, cuyos problemas financieros han sido notorios, tal y como avanzó LD. Algo similar también se ha llegado a proponer para el sector crediticio privado americano en su conjunto: un aval público para cualquier tipo de créditos.
Timothy Geithner, secretario del Tesoro norteamericano, parece defender esta postura, con el argumento de que sin este apoyo del gobierno al mercado hipotecario, las futuras recesiones podrían ser más severas y la caída en los precios inmobiliarios ser todavía más pronunciada y perjudicial.
Dudas
No obstante, existen dudas y preocupaciones sobre este enfoque de la política inmobiliaria que fueron expresadas por el director en funciones de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (Federal Housing Finance Agency), Edward J. DeMarco. Esta entidad ha sido la encargada de supervisar a los gigantes hipotecarios tras su nacionalización.
Según afirma, "los costes y riesgos potenciales asociados a este marco todavía no han sido explorados detalladamente". De hecho, afirma que estos cambios no resolverán los problemas: "Reemplazar la garantía ‘implícita’ de las entidades hipotecarias (Fannie Mae y Freddie Mac) con una garantía explícita no resuelve todos los defectos y conflictos inherentes en ese modelo, además de que puede generar sus propios problemas".
Va un poco más allá y considera razonable cuestionarse si es realmente necesario que todas las hipotecas convencionales tengan asociada una garantía. Las propuestas que defienden esta garantía explícita se basan en la premisa de que los mercados privados no serían capaces de valorar razonablemente los riesgos de los impagos en las hipotecas, reconoce. Sin embargo, el director en funciones de la agencia regulatoria, se plantea: ¿qué razones existen para pensar que el gobierno lo haría mejor que el sector privado?
Asimismo, DeMarco está preocupado de que esta adicional interferencia gubernamental pudiera permitir a los políticos privilegiar determinadas áreas o grupos demográficos, beneficiando a los políticamente influyentes a expensas de los demás.
En los próximos meses debe darse una respuesta a la cuestión de qué hacer con Fannie Mae y Freddie Mac, cuya factura para el contribuyente asciende a 150.000 millones de dólares desde que fueron rescatadas en 2008.
Hasta ahora la posición mayoritaria es la de conseguir la reestructuración de estas entidades, para asegurar su supervivencia. Algunos miembros del Partido Republicano, en cambio, no se andan con rodeos y defienden su eliminación. Así pues, lo que se acabe decidiendo dependerá de lo que suceda en las elecciones de noviembre al Senado.