El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales focos de malestar social en España. Con una subida del 53% en el precio de compraventa desde 2013 y un encarecimiento anual del 7-8% en los alquileres desde 2015, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, cada vez más hogares destinan una parte desproporcionada de sus ingresos a pagar por un techo. En el caso de los inquilinos, el 39,4% dedica más del 40% de su renta mensual al alquiler, el porcentaje más alto de toda la Unión Europea.
Pero, lejos de resolver el problema, las recetas que propone el intervencionismo político, como el control de alquileres o la demonización del turismo, podrían empeorarlo. Así lo concluye un extenso informe publicado por el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides, titulado Radiografía del mercado de la vivienda en España: por qué el control de alquileres es una mala idea.
Santiago Calvo, José Torres y Marta Caniego, autores del informe, subrayan que el principal factor que explica el encarecimiento de la vivienda es la falta de oferta. En la última década, se ha acumulado un déficit de 423.000 viviendas, mientras que la previsión hasta 2030 apunta a la necesidad de dos millones de unidades adicionales. Lo vemos en el siguiente gráfico, que muestra el diferencial entre los hogares creados y las viviendas terminadas.
A este cuello de botella se suman unos plazos urbanísticos desorbitados, que dificultan aún más la respuesta de la oferta a la creciente demanda de vivienda. El informe señala que los trámites administrativos para calificar suelo y obtener licencias de obra nueva superan, de media, los 14 meses. El gráfico siguiente ilustra esta problemática:
Esta lentitud administrativa actúa como un freno estructural al desarrollo del parque inmobiliario, especialmente en las zonas donde más se necesita nueva construcción. Las rigideces del planeamiento urbanístico, unidas a la falta de seguridad jurídica, desalientan la inversión y aumentan la incertidumbre de los promotores.
Además, el sector de la construcción en España atraviesa una crisis silenciosa, derivada de la escasez de mano de obra cualificada y el envejecimiento de su plantilla. Según datos del Banco de España incluidos en el informe, más de la mitad de las empresas del sector reportaron en 2024 que la falta de personal impacta negativamente en su actividad. A este problema se suma un déficit importante de formación profesional, que impide atraer a nuevos trabajadores jóvenes y limita la capacidad de renovación generacional del sector.
En términos económicos, el coste laboral por trabajador en la construcción ha aumentado un 11,2% entre 2019 y 2023, mientras que los costes de materiales se han disparado cerca de un 30% en el mismo periodo. Estos incrementos han encarecido el precio final de las viviendas y han reducido los márgenes de rentabilidad de las nuevas promociones, lo que también actúa como un desincentivo para ampliar la oferta.
El chivo expiatorio de los pisos turísticos
Los datos del informe desmontan uno de los argumentos favoritos de los partidarios de un intervencionismo aún mayor en el mercado: a saber, que el encarecimiento de los alquileres se debe al auge del turismo y el boom de los pisos turísticos. En Barcelona, la ciudad donde más intensamente se ha aplicado la regulación y reducción de la oferta de alquileres turísticos, el número de arriendos de corta duración se redujo en un 43% entre agosto de 2020 y agosto de 2024, como resultado de la estrategia del Ayuntamiento de limitar las licencias y endurecer los controles sobre plataformas como Airbnb.
Sin embargo, los precios del alquiler por metro cuadrado aumentaron en ese mismo periodo un 38%, lo que revela que la presión sobre el mercado de la vivienda no viene determinada por el turismo, sino por un profundo desajuste entre oferta y demanda que no se va a resolver actuando de forma simplista sobre un ámbito que, de hecho, aporta crecimiento a través de la oferta de plazas de alojamiento a turistas.
Este fenómeno no es exclusivo de Barcelona. El informe recuerda que, a nivel nacional, los alquileres han registrado subidas acumuladas del 28,5% entre 2015 y 2022 en términos nominales, con crecimientos todavía más acusados en los nuevos contratos, donde las subidas interanuales oscilan entre el 7,5% y el 10%. En ciudades como Madrid y Barcelona, el incremento acumulado del alquiler medio desde 2015 supera el 40%, mientras que en zonas de menor presión, como regiones interiores o rurales, el crecimiento ha sido del entorno del 20%.
Por tanto, la caída de los alquileres turísticos no ha servido para aliviar las tensiones en el mercado residencial. Al contrario, los datos sugieren que, en ausencia de medidas para desbloquear suelo y aumentar la oferta de vivienda, las restricciones turísticas tienen efectos nulos o incluso contraproducentes sobre los precios de larga duración y la economía en su conjunto.