El desorbitado precio de la vivienda ha ido escalando posiciones y se ha convertido en uno de los mayores problemas para los españoles. Según datos del "Índice Inmobiliario Fotocasa", el precio medio de una vivienda en España ha cerrado el mes de julio con un incremento interanual de unos 30.000€, lo cual supone casi un 16% de subida a lo largo del último año. Sin embargo, el INE nos dice que los salarios cerraron en 2024 con un incremento del 3,8% respecto al año anterior, con lo que podemos inferir que los españoles cada vez tienen que dedicar una mayor parte de su renta disponible a la vivienda.
No vemos algo semejante desde el boom inmobiliario de principios de este siglo, con la diferencia de que ahora no hay ninguna burbuja que pueda estallar con la consiguiente reducción de los precios. Mientras que hace veinte años se alimentó una burbuja artificial sostenida por un río continuo de crédito por parte de las entidades financieras, ahora lo que encontramos es simplemente un problema de falta de oferta que cubra la demanda existente: según el Banco de España, arrastramos un déficit de 600.000 viviendas y necesitaremos construir en cada ejercicio al menos 180.000 durante los próximos quince años para cubrir la demanda existente. Pero en lugar de avanzar hacia esa cifra, el Ministerio de Vivienda arrojó el dato de que en 2024 apenas se terminaron 98.000. Teniendo en cuenta que la inmigración hace que estemos incrementado la población en medio millón de habitantes al año, podemos afirmar que este problema se seguirá agravando en los ejercicios venideros.
Para más inri, el Gobierno, en vez de centrar todos sus esfuerzos en incrementar el ritmo de la construcción para atajar esta cuestión, se ha dedicado a dinamitar la ya escasísima oferta con sus medidas promulgadas.
Por un lado, durante los últimos cinco años han ido extendiendo una moratoria a la prohibición de los desahucios que supone de facto un ataque a la propiedad privada. Pudo tener su sentido durante el COVID porque era una situación extraordinaria, pero haberlo mantenido tanto tiempo ha derivado en que los propietarios padezcan de una enorme inseguridad jurídica que saca a muchas viviendas del mercado del alquiler y que dificulta de sobremanera que las familias con hijos encuentren un hogar.
Por otro lado, la Ley de Vivienda, lejos de solucionar el problema, sólo ha empeorado la situación. En este sentido, hay que agradecer que la vivienda sea competencia autonómica y que las regiones puedan decidir si aplicarla o no, porque los efectos en donde sí se está ejecutando son demoledores: según datos del Instituto Catalán del Suelo, la limitación de precios aprobada en Cataluña sólo ha conseguido que estos se reduzcan en un pírrico 3,7% de media, mientras que la firma de contratos de alquiler ha caído en casi un 20%. Es decir, los precios han bajado por imperativo legal, pero al depreciar por la fuerza los activos inmobiliarios de los inversores, lo que han conseguido es sacar a miles de viviendas del mercado del alquiler y hacer que conseguir uno se convierta en una misión casi imposible. Lo sorprendente es que hayan repetido la misma receta fracasada que se aplicó en otras ciudades europeas como Berlín, París o Edimburgo, cuyo resultado ha sido siempre una reducción atroz de la oferta y un deterioro del parque inmobiliario.
Ahora bien, ¿por qué se construye tan poco? Los motivos son variados y podemos decir que se ha dado una tormenta perfecta que impide que se edifique al ritmo que el país necesita.
En primer lugar, el estallido de la burbuja inmobiliaria arrasó a muchas empresas del sector y expulsó a una multitud de trabajadores hacia otras actividades económicas. Esto ha provocado que ahora dicha industria esté débil, no tenga músculo para incrementar su actividad y le sea muy difícil encontrar la mano de obra que necesita.
En segundo lugar, los precios de los materiales de construcción no han dejado de incrementarse, comprometiendo la rentabilidad de muchos proyectos residenciales. Según el Índice de Costes Directos de Construcción, durante el período de 2020-2024 los precios se han incrementado un 40%, lo cual encarece enormemente todas las promociones de vivienda nueva.
En tercer lugar, hay una evidente falta de suelo en el que poder construir en las zonas tensionadas. En múltiples casos, esto se da por la desidia de los ayuntamientos, para los cuales es muy engorroso modificar su plan general de ordenación urbana y no toman las medidas necesarias para incentivar que se aproveche todo el suelo disponible.
Por último, construir en España es un absoluto infierno burocrático, con múltiples y costosos trámites que pueden extenderse durante años. Esta cuestión retrasa los proyectos, incrementa los costes y espanta a los potenciales inversores.
Sin embargo, la mayor parte de estos problemas tienen solución: se puede impulsar al sector de la construcción bajándole los impuestos y usando al ICO para financiar a tipos bajos a las constructoras; se pueden modificar la Ley del Suelo Estatal y la Ley de Bases de Régimen Local para forzar a los consistorios a que hagan un inventario con todo el suelo disponible y se promulguen medidas para su liberalización; y se puede cambiar el ordenamiento jurídico para facilitar los trámites en la construcción de proyectos residenciales.
La cuestión es por qué un humilde servidor sí ha encontrado soluciones a estos problemas y, en cambio, Pedro Sánchez y sus 800 asesores no han sido capaces. ¿Es simple incompetencia, falta de voluntad política o prefieren que se siga construyendo poco para no depreciar el patrimonio de su principal masa de votantes?