Con la aplicación de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular —que transpone la Directiva 2008/98/CE del Parlamento Europeo—, los ayuntamientos están obligados a implantar una tasa específica por la recogida y gestión de residuos urbanos. Su finalidad es cubrir el coste real del servicio, y su cobro está comenzando a generalizarse en 2025 en muchas ciudades españolas.
¿Cuándo se devenga la tasa?
El devengo de esta tasa se produce cada año el 1 de enero, momento en que se inicia el periodo impositivo. El hecho imponible es la prestación del servicio de recogida, gestión y tratamiento de residuos, que afecta tanto a viviendas residenciales como a locales y oficinas.
Hasta ahora, muchos municipios no cobraban esta tasa de manera independiente, al considerarse integrada en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero con la nueva normativa, los consistorios están emitiendo recibos específicos.
Y es entonces cuando surge la gran duda: ¿quién debe pagarla si la vivienda está alquilada, el propietario o el inquilino?
El momento del contrato es clave
Dado que el devengo se produce el 1 de enero, lo primero que debe analizarse es la fecha del contrato de arrendamiento, tal y como explica José Ramón Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler.
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Si el contrato se firmó después de esa fecha, parece razonable entender que el pago del ejercicio en curso corresponde al propietario, salvo pacto en contrario.
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No obstante, trasladar el pago íntegro al inquilino por un periodo anterior a la ocupación podría considerarse abusivo, siendo más equilibrado un pacto prorrateado ("prorrata temporis") según la fecha de entrada en la vivienda.
Quién es el sujeto pasivo según la ley
La Ley 7/2022 establece que el sujeto pasivo de la tasa es quien se beneficia del servicio. En un inmueble arrendado, ese beneficiario es el inquilino, que genera los residuos y se aprovecha directamente de la recogida.
Por tanto, si la vivienda ya estaba alquilada a 1 de enero de 2025, la obligación de pago recaería sobre el arrendatario.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
El artículo 20 de la LAU permite que propietario e inquilino pacten la repercusión de determinados gastos:
"Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario."
Y añade:
"Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato."
Aunque el texto no menciona expresamente la tasa de basuras, se trata de un tributo y sí estaría incluida dentro de este concepto, pero el resto del texto no parece referirse a ella, cuando sigue diciendo "que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada".
Digo esto porque la tasa de residuos sí está individualizada para cada vivienda, por lo que podría argumentarse que no está sujeta a los requisitos del artículo 20 de la LAU y, por tanto, sí podría repercutirse a los inquilinos, incluso si el contrato no lo recogiera expresamente, salvo que este les exonere del pago o se aprecie claramente que le corresponde al arrendador.
El dilema de los contratos anteriores a 2025
En los contratos donde se haya recogido el pacto de repercusión no hay ninguna duda de que esta es válida, incluso si el arrendamiento es anterior a 2025 y se hubiera previsto la repercusión de cualquier tasa que gravara la ocupación aunque no existiera aún.
El debate se complica en los contratos firmados antes de 2025, cuando esta tasa aún no existía y, por tanto, no pudo preverse su repercusión.
En estos casos:
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Algunas interpretaciones sostienen que el pago corresponde al propietario.
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Otras lo atribuyen al inquilino al ser quien se beneficia del servicio.
Como suele ocurrir, las opiniones varían según el colectivo que se consulte: asociaciones de propietarios, de inquilinos o de gestores inmobiliarios.
La interpretación más razonable
De acuerdo con la normativa vigente y lo expuesto anteriormente, mi opinión —sujeta a mejor fundamentación— es que por el mero hecho de ser los inquilinos los beneficiarios del servicio, también estarían obligados al pago de la tasa, aunque no se hubiera establecido en el contrato, salvo que este disponga lo contrario o permita interpretar que el arrendador asume ese gasto.
Esta conclusión, al menos en Madrid, se apoya en dos fundamentos:
1. Normativa fiscal aplicable
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El artículo 5 de la Ordenanza Fiscal 8/2024 del Ayuntamiento de Madrid y el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2024 (Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales) establecen que los sujetos pasivos son quienes resultan beneficiados por el servicio.
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Cuando el beneficiario no es el propietario, este actúa como sustituto del contribuyente y puede repercutir la tasa al inquilino.
2. Consulta administrativa reciente
Según consulta del Instituto Municipal de Consumo del Ayuntamiento de Madrid de 2 de octubre:
"Si el contrato de arrendamiento no incluye una cláusula específica sobre el pago de la tasa de basuras, se permite la repercusión del coste al arrendatario como beneficiario del servicio".
Conclusión: mejor dejarlo por escrito
Aunque el tema probablemente generará futuras resoluciones judiciales, la recomendación más prudente por ahora es incluir una cláusula expresa en los contratos de arrendamiento que determine quién asume la tasa de residuos urbanos, conforme al artículo 20 de la LAU.
Así, tanto propietarios como inquilinos evitarán conflictos y sabrán con claridad quién debe pagar este nuevo tributo, que todo indica ha llegado para quedarse.