La crisis de la vivienda y el alza de sus precios tiene como origen el control del suelo por parte del Estado, que impide que se construyan nuevos inmuebles al ritmo necesario para que la oferta se adecúe a la demanda. No obstante, desde el Gobierno pretenden convencernos de que los culpables de los precios de las viviendas son los fondos de inversión, los pisos turísticos y los especuladores, tratando de desviar la atención. Es más, en los últimos días hemos visto cómo el Ministerio que dirige Isabel Rodríguez, en lugar de proponer soluciones a esta situación, se ha dedicado a poner en marcha campañas sin ningún tipo de sentido.
Control estatal del suelo
Así las cosas, el director de valoración de Colliers, Raúl García, explica en declaraciones a Libre Mercado que el entramado normativo que afecta a la edificación de viviendas y la disposición del suelo por parte de los promotores es extremadamente complejo, sobre todo porque entran en juego las regulaciones de distintas administraciones a nivel estatal, regional y local. Concretamente, García detalla que la normativa fundamental sobre el suelo es la ley del suelo de cada comunidad autónoma, porque aunque exista una ley a nivel nacional, las competencias en esta materia están transferidas a los gobiernos de cada región.
Por su parte, como explica García, cada entidad local también tiene su propio Plan General de Ordenación Urbanística, que aunque se actualiza recurrentemente, en las grandes ciudades, por las dificultades derivadas de su tamaño y el número de agentes implicados, no se han renovado tan recientemente. Del mismo modo, en estas dinámicas influyen también los procedimientos y exigencias existentes en la concesión de licencias de obras –que, eso sí, se han visto favorecidos en los últimos tiempos por la declaración responsable del arquitecto– y los requisitos que se establecen en los códigos técnicos de edificación.
Pero, además, la propia aprobación de estos planes generales a nivel local también se extiende a lo largo de los años. Así, el director de valoración de Colliers detalla que, con todo, desde que se decide que se puede construir en un terreno determinado hasta que finalmente se materializa la edificación, pueden pasar incluso hasta nueve años, considerando los procesos de preparación del suelo y su promoción.
En este sentido, desde Colliers han elaborado un informe donde se va un paso más allá y se demuestra que en España, de media, se tardan entre diez y quince años en transformar y gestionar un suelo para construir vivienda, pudiendo llegar incluso a los veinte años en algunos casos. Evidentemente, esto dificulta la disponibilidad de viviendas y, en última instancia, añade más tensión al mercado, elevando los precios de los inmuebles. Por este motivo, desde Colliers subrayan que "es necesario un plan integral que mejore la coordinación entre las Administraciones Públicas y asegure un suministro constante de suelo urbanizable en un plazo razonable".
Asimismo, a la legislación urbanística también se le suman normativas como las de montes o costas. Sin embargo, para García el problema más grave a este respecto es que la legislación española en este ámbito es muy poco ágil. Así, incide en que muchas veces lo que ocurre es que, en el tiempo durante el cual se extienden los procesos administrativos necesarios para la edificación, pueden cambiar las necesidades del mercado. Por ello, reclama que la clave está en que se deberían simplificar los procesos para hacerlos más ágiles, porque considera que este es, sobre todo, un problema relacionado con los procesos de aprobaciones.
Porcentaje de suelo urbanizado
En este contexto, a pesar de lo que argumentan los agoreros que se oponen a la construcción de nuevos inmuebles, lo cierto es que la cantidad de suelo urbanizado en nuestro país es, aún a día de hoy, una proporción mínima sobre el total disponible. En concreto, en la actualidad sólo en torno al 3% del suelo está urbanizado. Así lo detalló, de hecho, el pasado lunes en Con Ánimo de Lucro Antonio de la Fuente, Managing Director de Living en Colliers.