España no siempre ha tenido un parque público de vivienda tan reducido como el actual. Según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), si no se hubieran descalificado las viviendas protegidas construidas en décadas anteriores, la vivienda pública supondría hoy en torno al 38% del total. La realidad, sin embargo, es muy distinta: apenas llega al 2,5%.
Estamos, pues, ante una paradoja. España contaba con un parque de vivienda construida o impulsada con dinero público y, sin embargo, ha permitido que estos activos sean vendidos en el mercado libre. Socialización de costes, privatización de ganancias. Un esquema perverso que ha tenido un impacto notable en el parque de vivienda y que ahora resulta especialmente polémico, habida cuenta de la crisis que se observa en el sector.
Las VPO (Viviendas de Protección Oficial) y las VPP (Viviendas de Protección Pública) se construyen con ayudas públicas, suelo bonificado y/o precios máximos regulados, desde el supuesto de que ello sirve para garantizar el acceso a colectivos con menos recursos. Sin embargo, el sistema en vigor permite descalificar posteriormente estas viviendas, una vez ha transcurrido un determinado tiempo, lo que en la práctica significa que estos inmuebles dejan de formar parte del acervo de VPO y VPP controlado por las Administraciones y habilita a sus inquilinos a vender estas propiedades a precio de mercado. Hablamos, pues, de habilitar el lucro particular con una inversión financiada con recursos públicos y, al mismo tiempo, de permitir el tipo de activo administrativo que reduce, en última instancia, la capacidad de las Administraciones de ofrecer un parque de vivienda asequible con tamaño suficiente.
La gran diferencia con otros países europeos es precisamente esta, puesto que, como ha explicado el CSCAE, en Países Bajos, Austria o Dinamarca, la vivienda social no se descalifica, de modo que no sorprende que dicho segmento represente hoy más del 20 % de su parque de vivienda. En Reino Unido o Francia también vemos que este segmento se sitúa por encima del 16 %. En España, el parque protegido se ha evaporado con el tiempo, experimentando un descenso del 92 % como resultado de una "doble pinza": por un lado, la "gran desclasificación" que se ha desarrollado desde hace décadas; por otro lado, el escaso apetito de los promotores, que no desean construir nuevas VPO o VPP por los precios artificialmente bajos que pretenden pagar las Administraciones.
En lo referido al precio, la estadística es elocuente. En 1994, por ejemplo, se construyeron más de 67.000 unidades de vivienda clasificadas como VPO o VPP, mientras que en 2024 apenas se iniciaron 14.000 residencias de este tipo. No sorprende, de hecho, que estos números se hayan empezado a recuperar en Madrid en cuanto se han revisado los precios de las licitaciones. Así, la región gobernada por Isabel Díaz Ayuso ha visto cómo la actividad promotora en este ámbito se ha multiplicado por siete, merced a una nueva estructura de precios que paga hasta un 60% más por desarrollar VPO o VPP, rectificando así el grave error de haber mantenido los precios abonados en niveles artificialmente reducidos.
La "gran desclasificación", sumada al grave error de licitar VPO o VPP en base a precios completamente alejados de la realidad de mercado y de los costes del sector, explica que la vivienda pública haya pasado de ser un pilar relevante del mercado residencial a una franja residual, de modo que esta herramienta es, hoy por hoy, incapaz de aliviar la presión sobre el mercado del alquiler, tan golpeado por la falta de oferta. Tampoco se puede decir que el parque existente sirva como red de seguridad para familias vulnerables y/o de ingresos bajos.
El actual diseño del sistema ha beneficiado a quienes pudieron acceder a una vivienda protegida y después la vendieron con importantes plusvalías. Sin embargo, al mismo tiempo, este paradigma ha supuesto un golpe a los contribuyentes que sufragaron la construcción de tales inmuebles y ahora ven cómo estos activos fueron vendidos para obtener ganancias particulares, mientras que las Administraciones han dejado de ofrecer un parque de vivienda a quienes tienen una situación más delicada.
La propuesta de los arquitectos en este sentido es clara: piden eliminar la posibilidad de descalificación y fijar precios en función de la renta real de las familias para asegurar que la vivienda protegida llegue a quienes la necesitan. Otra opción sería emular el modelo de Austria, Dinamarca, Francia o Países Bajos, cuyas bolsas de vivienda social se gestionan en régimen de alquiler y no en propiedad. Estos países no necesitan "reinventar la rueda" cada década, ni tampoco destinar miles de millones para reconstruir el parque público de vivienda.
Si la vivienda protegida se destina a alquiler asequible y permanente, no desaparece con el paso del tiempo, sino que se mantiene como parte del parque público, año tras año. Esto permite que su gestión pueda adaptarse a las necesidades sociales de cada momento, atendiendo a jóvenes en proceso de emancipación, familias con rentas medias o bajas, personas mayores o colectivos en situación de vulnerabilidad.
A su vez, mantener un parque estable de vivienda pública en régimen de alquiler reduce las distorsiones sobre el mercado privado, que a menudo ve limitada su capacidad de promover vivienda libre porque la normativa le obliga a reservar un porcentaje fijo de cada promoción a vivienda protegida. Esta obligación, pensada para compensar la falta de parque público, termina encareciendo el suelo y reduciendo el incentivo a construir, sobre todo en contextos de márgenes estrechos o incertidumbre regulatoria. Lo mismo ocurre en muchas grandes operaciones urbanísticas, donde el diseño de los proyectos queda condicionado por la cuota obligatoria de VPO, ralentizando plazos y complicando la viabilidad económica. Si el Estado mantiene su propio parque de vivienda asequible, libera presión sobre el sector privado y permite que éste se concentre en lo que mejor sabe hacer: promover vivienda libre y aumentar la oferta total.