La vivienda es el principal problema de los españoles, pero los poderes públicos siguen sin atajar el problema con un shock de oferta que permita solucionar el entuerto. Día tras día se repite la misma dinámica destructiva: primero, los medios de comunicación se hacen eco de la enésima estadística que recalca la subida de los precios; después, los políticos aluden a esta circunstancia y proponen soluciones basadas en reforzar la regulación y ofrecer más ayudas públicas a la compra y al alquiler de vivienda.
Llevamos años instalados en este bucle, pero el resultado es el que es: los precios están por las nubes y el problema se agrava. Lo vemos, por ejemplo, en el siguiente gráfico del portal Idealista que, con datos del Ministerio de Transporte, muestra la evolución de los visados de vivienda de obra nueva entre 1991 y 2025. Como puede verse, los niveles de construcción han sido ínfimos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y, si bien el ajuste inicial tenía sentido tras años de excesos, los datos de la última década han seguido en niveles tan reducidos que el resultado, como no podía ser de otra forma, ha sido un repunte lento, pero sostenido e imparable, de los precios inmobiliarios, tanto en la compra-venta como en el arriendo.
A nivel internacional, abundan ejemplos del impacto desastroso que tiene el tipo de soluciones adoptadas por las Administraciones españolas. Los controles de precios introducidos en el segmento del alquiler son quizá el caso más evidente de una política manifiestamente equivocada que nuestro país ha terminado importando a pesar de su nefasto bagaje en las principales ciudades de Alemania, Francia o Suecia. En cambio, los resultados obtenidos por Argentina tras la desregulación de los precios del arriendo muestran que retirar este tipo de restricciones ayuda a elevar la oferta y revertir las subidas de precio. Los datos evaluados por Libre Mercado muestran que la apuesta del gobierno de Javier Milei ha aumentado un 88% el número de pisos ofrecidos para alquiler, con una caída del 29% en el precio real de estos contratos.
En la misma línea, Libre Mercado explicó en 2024 los buenos resultados que ha obtenido Auckland, una de las principales ciudades de Nueva Zelanda, con su apuesta por desarrollar vivienda de forma acelerada. En apenas cinco años, el ritmo de construcción se multiplicó por tres, lo que ha permitido revertir la tendencia al alza de los alquileres, cuyo precio se ha reducido un 2% en términos reales, dejando atrás los fuertes incrementos que venía experimentando el sector.
Pues bien, cada vez hay más interés por conocer otro modelo de éxito, en este caso el de Austin, una de las principales ciudades de Texas. Aunque en Estados Unidos abundan ejemplos de malas prácticas en términos de mala regulación de la construcción y la vivienda, el caso de Austin es diferente, puesto que el gobierno local ha apostado por disparar la oferta de vivienda, erigiéndose en 2022, 2023 y 2024 como el área metropolitana de gran tamaño con mayor número de visados de obra nueva en términos per cápita.
Hoy, Austin es el mercado metropolitano estadounidense donde más han bajado los alquileres desde su máximo: alrededor de un 22 % por debajo del pico alcanzado en 2022, según datos de Redfin recogidos por distintos informes. En términos mensuales, la renta ofertada mediana ha caído unos 400 dólares desde ese máximo, situándose alrededor de 1.400 dólares frente a los 1.800 dólares que se venían alcanzando. ¿Qué ha hecho la ciudad? En términos generales, hay tres principios esenciales detrás de sus reformas:
1. Reforma del urbanismo. Austin ha ido flexibilizando su normativa para permitir más densidad, más vivienda multifamiliar y más altura. Se ha autorizado este tipo de construcción en zonas antes reservadas casi en exclusiva a unifamiliares. Sigue habiendo restricciones, pero los cambios de uso ya no son una quimera, sino que están a la orden del día merced a los cambios normativos que han entrado en vigor.
2. Facilitación de licencias. El volumen de permisos ha crecido de manera masiva, encadenando un crecimiento intenso y sostenido. Durante los últimos años, la ciudad ha liderado el ranking de permisos de vivienda por habitante para el conjunto de las grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos, y dicho liderazgo se da especialmente en el segmento de los desarrollos de vivienda multifamiliar.
3. Densificación y alturas. Buena parte del boom edificador se ha concentrado en bloques de apartamentos y rascacielos residenciales, lo que ha multiplicado la capacidad de albergar población en el mismo suelo urbano. Frente a la obsesión europea por el unifamiliar suburbano, Austin ha aceptado que una ciudad del siglo XXI coherente con el desarrollo económico que ha alcanzado Texas necesita una construcción más densa y vertical para dar respuesta al continuo influjo de nuevos residentes.
Mientras en Austin los alquileres bajan porque se ha construido tanto que empiezan a sobrar pisos en algunos segmentos, en España vemos cómo el debate sigue encallado en recetas que evitan mirar a la raíz del problema y, de hecho, refuerzan los problemas de intervencionismo que enfrenta el sector. La evidencia texana nos recuerda, pues, que si la población crece, como es el caso de España a raíz de la entrada masiva de población foránea y de las dinámicas de despoblación que resultan en una migración continuada del campo a la ciudad, o construyes vivienda, o los precios subirán.
En clave anglosajona, tanto en Estados Unidos como en Reino Unido se habla de este tema aludiendo a dos grandes enfoques.
Por un lado, estaría la visión NIMBY ("not in my back yard", que podemos traducir como "no en mi patio trasero"), que se opone a los grandes proyectos de transformación urbana que puedan dar como resultado un incremento significativo de la oferta, aludiendo a criterios varios (complejidad de las obras, alteración del paisaje urbano, etc.). Por otro lado, los partidarios de un mayor volumen de actividad constructiva se enmarcarían en la visión YIMBY ("yes in my back yard", "sí en mi patio trasero"), que son quienes defienden que la mejor solución a la vivienda cara es construir más vivienda, especialmente donde hay más demanda, para lo cual es necesario aumentar la densidad urbana, con edificios más altos y desarrollos más grandes, así como simplificar la normativa urbanística, las licencias y los impuestos aplicados al sector.