El economista Bryan Caplan, profesor en la Universidad George Mason, acaba de publicar un libro con un lema tan sencillo como contundente: Build, Baby, Build (algo así como Construye, cariño, construye, expresión que evoca el Perfora, cariño, perfora que defienden los partidarios de seguir desarrollando las industrias petrolera y gasística). La tesis del también autor de El mito del votante racional (Deusto / Juan de Mariana / Value School, 2025) es clara: la única forma de abaratar el precio de la vivienda es permitiendo construir mucho más.
Las restricciones urbanísticas —límites de altura, zonificación exclusiva para chalés, exigencias de suelo libre— han disparado artificialmente los precios al estrangular la oferta. Su argumento no es sólo económico: Caplan sostiene que construir más viviendas también impulsa la movilidad social, reduce la desigualdad y abre oportunidades laborales para quienes más las necesitan.
El contraste con España es evidente. Mientras en Estados Unidos economistas de todas las corrientes (incluidos Paul Krugman, Jason Furman o Matt Yglesias, referentes del pensamiento izquierdista) coinciden en la urgencia de eliminar trabas y elevar la oferta de vivienda, en nuestro país se recurre una y otra vez al intervencionismo, con topes de alquiler e índices de referencia, burocracia interminable para el desarrollo de obra nueva o la concesión de licencias, inseguridad jurídica y problemas de okupación e impagos y una abultada carga fiscal sobre todo lo referido al ladrillo. En lugar de dejar construir, se busca controlar precios por decreto y delinear el urbanismo de arriba hacia abajo, con resultados previsibles: escasez y tensiones crecientes.
Austin, caso de manual
El ejemplo de Austin, en Texas, ilustra a la perfección la tesis de Caplan. Tras años de crecimiento poblacional acelerado, la ciudad optó por lo contrario a España: abrir la mano a la construcción de vivienda multifamiliar. El resultado ha sido un auténtico boom de oferta. Entre 2017 y 2024 se añadieron más de 60.000 apartamentos, un incremento cercano al 40 % del parque de alquiler. Y, en el trienio 2021-2023, Austin concedió casi 1.000 permisos de apartamentos por cada 100.000 habitantes, una cifra que supone la mayor tasa de todas las grandes ciudades de Estados Unidos.
El impacto en los precios es evidente. Como muestra el gráfico siguiente, elaborado con datos del portal inmobiliario de referencia en la zona, Apartmentlist.com, las rentas de los alquileres alcanzaron un máximo histórico en el verano de 2022, pero desde entonces han caído en torno a un 18 %. En términos prácticos, un apartamento medio cuesta hoy unos 300 dólares menos al mes que hace apenas dos años. No fue magia ni una solución basada en el intervencionismo y el control estatal: simplemente, se permitió que la oferta creciera más rápido que la demanda.
El modelo de la ciudad texana se suma, pues, a otras historias de éxito, como las de Argentina o Nueva Zelanda, donde replegar trabas y facilitar la obra nueva ha tenido un impacto directo en los precios, abaratando y facilitando el acceso a más vivienda, más asequible.
La lección para España
El caso de Austin muestra que construir más allí donde la demanda lo reclama es vital para abaratar la vivienda. Densificar las ciudades a lo alto y a lo ancho es una receta segura para generar dinamismo en el mercado. Cuando miles de viviendas nuevas pasan a estar disponibles, los propietarios compiten entre sí para encontrar inquilinos, y no al revés, de modo que las vacantes aumentan y los arrendadores se ven obligados a moderar los alquileres o incluso bajarlos. La "panacea" de Caplan y de todos aquellos que proponen un boom de oferta de vivienda no es un eslogan vacío: allí donde se construye masivamente, la vivienda se vuelve más asequible.
España debería tomar nota. El déficit de vivienda en nuestro país ronda las 500.000 unidades, según estimaciones del Banco de España, y los precios de compra y alquiler siguen batiendo récords año tras año en las plazas más demandadas, que de hecho son los principales motores económicos del país y pueden terminar "gripados" si no se soluciona el problema.
La receta intervencionista —controles, burocracia, trabas urbanísticas— solamente cronifica la escasez. Si de verdad queremos que nuestros jóvenes puedan emanciparse y que las familias encuentren viviendas asequibles, la única salida es clara: construir, cariño, construir.