El factor fundamental que explica la actual situación del mercado de la vivienda y el incremento de precios de los inmuebles radica en la falta de oferta. Lastrada por el control gubernamental sobre el suelo, a lo que se suma la intervención pública mediante distintas exigencias y restricciones, la construcción de vivienda ha caído en picado en las últimas décadas.
Así lo confirma el último informe de la cadena inmobiliaria Century 21, en el que se analiza el momento que vive el mercado inmobiliario, profundizando en el impacto económico que supone la actual crisis para las familias. De este modo, el estudio destaca, entre otras cuestiones, cómo la construcción de vivienda se sitúa en unos niveles mínimos que no logran cubrir la necesidad y la demanda anual de inmuebles.
Falta construcción
En su estudio, la cadena inmobiliaria parte de la situación actual del mercado de la vivienda y el desequilibrio que existe entre la oferta y la demanda. Así, se recuerda que "el mercado residencial español atraviesa un momento caracterizado por un acusado desequilibrio entre una demanda sólida y una oferta insuficiente". De hecho, se subraya que "la escasez de vivienda de nueva construcción continúa siendo el principal factor de presión sobre el mercado, sin que se prevean mejoras significativas a corto plazo".
Precisamente, en Libre Mercado hemos explicado en numerosas ocasiones cómo, en el fondo, y pese al discurso predominante entre la izquierda política y mediática, la ley de la oferta y la demanda es la que rige el mercado de la vivienda. Concretamente, el informe incide en que "esta limitación de la oferta, especialmente evidente en zonas urbanas y turísticas, ha conllevado una trayectoria alcista de los precios".
En este sentido, el estudio explica que en el año 2025 "la demanda se mantuvo sólida, impulsada por el crecimiento de la población, la mejora del poder adquisitivo y unas condiciones financieras favorables". No obstante, el problema reside en que "desde el lado de la oferta, y a pesar del incremento en las solicitudes de permisos de obra, el ritmo de construcción sigue siendo insuficiente para acompañar la creación de nuevos hogares".
Al respecto, la cadena inmobiliaria sostiene que "a pesar del incremento de la inversión en el desarrollo de nueva oferta, la construcción de vivienda de obra nueva no ha logrado seguir el ritmo de crecimiento de la demanda, lo que ha derivado en un parque inmobiliario claramente insuficiente para cubrir las necesidades del mercado". Así, se detalla que "tanto el número de viviendas iniciadas como el de las finalizadas ha aumentado de forma continuada desde 2022", si bien se subraya que, pese a lo anterior, "estos niveles se mantienen todavía muy por debajo de los registrados durante la primera década de los años 2000".
Como podemos comprobar en el gráfico, tal y como recoge el estudio, entre los años 2022 y 2025 "sólo se iniciaron 307.250 viviendas, a las que se suman aproximadamente otras 122.000 unidades en 2025". De este modo, el informe detalla que "han sido necesarios cuatro años para iniciar la construcción de aproximadamente 430.000 viviendas, una cifra significativamente inferior a la registrada en un solo año como 2006, cuando se iniciaron cerca de 665.000 nuevas viviendas en España".
Del mismo modo, el informe explica que en 2025 se finalizaron 80.800 viviendas en España, "lo que eleva a aproximadamente 327.800 el número total de nuevas viviendas terminadas desde comienzos de 2022". Sin embargo, una vez más, esta cifra es insuficiente y consolida una clara tendencia a la baja: "para encontrar un volumen anual de vivienda finalizada superior a las 100.000 unidades habría que remontarse a 2011".
Con todo, los datos recogidos por la cadena inmobiliaria muestran que, teniendo en cuenta que en el año 2025 se concluyeron 80.792 viviendas, la construcción finalizada registró una caída del 86,5% en comparación con el año 2006 cuando se registró el máximo con 597.632 viviendas concluidas. Si nos fijamos en el número de viviendas iniciadas, podemos comprobar que en el año 2025 la cifra alcanzó las 121.827 unidades. En comparación con el año 2006, año también de máximos, la caída es del 81,67%, pues entonces se situó en las 664.923 viviendas iniciadas.
Por otra parte, el estudio también recoge cómo, pese a todo, "el mercado residencial español continuó mostrando dinamismo en los últimos tres años, con más de 2,7 millones de viviendas vendidas entre 2022 y finales de 2025". De hecho, se destaca que "excepto 2023, todos los ejercicios registraron variaciones positivas en el número de transacciones, destacando 2025, que cerró con 730.717 viviendas vendidas, un 5% más que el año anterior".
Asimismo, el informe incide también en que en los últimos cuatro años la inversión inmobiliaria ha registrado una tendencia alcista. "El volumen de inversión acumulado entre 2022 y 2025 ascendió a 527.100 millones de euros", detalla el estudio. De hecho, de esta cantidad, "154.000 millones de euros corresponden a 2025, cifra un 22% superior a los 126.000 millones de euros registrados en 2022". Así las cosas, "en comparación con 2024, el volumen de inversión creció un 14%, frente a los 134.900 millones de euros alcanzados ese año".