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AMENAZAN CON DEGRADAR ALT-A Y ARM

Segunda oleada subprime: avalancha de impagos en las hipotecas de calidad media

Justo un año después del estallido de la crisis subprime, las agencias de calificación se preparan para degradar el rating de titulizaciones de calidad media (Alt-A), con especial énfasis en las denominadas option ARM. Y es que, las hipotecas basura (subprime) no son las únicas afectadas por la crisis de solvencia crediticia. La morosidad se ha disparado con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, con lo que su riesgo de impago es mayor. La degradación de estos activos provocará nuevas pérdidas a las entidades bancarias de EEUU.

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LD (M. Llamas) La crisis de las hipotecas basura (subprime) estalló en agosto de 2007, tras el derrumbe de los productos financieros que estaban respaldados por créditos de muy baja calidad y elevado riesgo. Sin embargo, el derrumbe de las titulizaciones hipotecarias (emisión de deuda crediticia) subprime amenaza con ser tan sólo la punta del iceberg de la crisis financiera internacional, tal y como avanzó LD.
 
La insolvencia crediticia se está trasladando igualmente a otro tipo de titulizaciones hipotecarias, tales como hipotecas Alt-A (calidad media) y, dentro de este ámbito, un tipo particular de créditos (option ARM). Productos que, en principio, contaban con un menor riesgo que las subprime, ya que disponían de un rating (calificación de riesgo) muy superior a las hipotecas basura. Y es que, en este caso, los deudores disponían, en teoría, de un perfil más solvente que los destinatarios de las hipotecas subprime, los conocidos por ninjas (sin ingresos fijos, ni empleo fijo, ni propiedades). 
 
Las hipotecas con calificación Alt-A se sitúan, precisamente, entre las prime (alta calidad) y subprime (muy baja). Dentro de este rating, las option ARM consisten en una determinada clase de hipoteca, en donde el deudor pacta con el banco el pago de un interés fijo durante los primeros años del préstamo. Y ello, siempre y cuando el valor del principal no supere el 10 ó el 25 por ciento del valor del crédito inicial.
 
En algunos casos, el tipo de interés fijo llegó a situarse incluso en el 1 por ciento, y en los últimos años se relajaron los criterios para conceder este tipo de préstamos, dando cabida a un creciente número de deudores con un perfil algo más bajo.
 
Los impagos en Alt-A crecen más que en subprime
 
En ambos casos, los impagos están creciendo de un modo alarmante, o bien lo harán en el futuro inmediato, tal y como recoge The New York Times.
 
La morosidad de las hipotecas Alt-A concedidas entre 2005 y 2007 se ha elevado hasta el 17 por ciento, casi 6 puntos por encima de las previsiones iniciales de las agencias de calificación. Mientras, la morosidad en las subprime se alza hasta el 37 por ciento de este tipo de créditos concedidos en 2006.
 
De hecho, la mora en las hipotecas Alt-A casi se ha multiplicado por 6 desde inicios de 2007, frente al 2,5 de las subprime. Por si ello fuera poco, a partir de 2009 comienzan a revisarse los tipos de interés de las hipotecas alt-A y option ARM para ajustarlos al LIBOR (tipo de interés interbancario de referencia en EEUU para fijar el precio de las hipotecas), que no ha parado de crecer en el último año. Es decir, el coste de estos préstamos subirá, y con él la morosidad.
 
Además, es previsible que los impagos voluntarios continúen creciendo conforme el precio de la vivienda en EEUU siga en caída libre (acumula una bajada próxima al 20 por ciento interanual), ya que el valor de la hipoteca supera ya en muchos casos el monto de la deuda. Asimismo, el aumento del desempleo incrementará las dificultades de los deudores para atender al repago de sus cuotas mensuales, lo que incrementará los impagos involuntarios de estos créditos. Es decir, todo apunta a un incremento de la morosidad en las hipotecas de calidad media en EEUU.
 
Derrumbe inmobiliario en EEUU
 
En este sentido, sirva como ejemplo la negativa evolución que reflejan en los últimos meses las hipotecas Alt-A en el balance de Freddie Mac, uno de los gigantes hipotecarios norteamericanos, que precisó del apoyo gubernamental para evitar la quiebra, tal y como avanzó LD. Durante el segundo trimestre de 2008, la morosidad de este tipo de préstamos se ha disparado hasta el 3,7 por ciento del total de créditos concedidos, frente al 2,3 por ciento del trimestre anterior.
 

 
De hecho, la morosidad de estas hipotecas ronda casi el 16 por ciento de media en las concesiones llevadas a cabo durante 2006 y 2007. Y ello, debido en gran medida a la política impulsada por el Tesoro de EEUU, consistente en que los gigantes hipotecarios respaldados por el Gobierno (Freddie Mac y Fannie Mae) adquirieran gran parte de la deuda crediticia emitida por el resto de bancos comerciales. No obstante, ambas entidades acumulan casi el 80 por ciento de las hipotecas concedidas en EEUU el pasado año.
 

 
La emisión de hipotecas Alt-A eran consideradas hasta hace poco como un producto financiero bastante atractivo, ya que cuentan con un tipo de interés más elevado que las prime (máxima calidad), y un riesgo de impago, en teoría, muy inferior al de los créditos subprime. Sin embargo, la creciente morosidad que está afectando a estos préstamos está obligando a las agencias de calificación a revisar sus respectivos rating.
 
Así, tanto la agencia Standard & Poor´s, como más recientemente Moody´s y Fitch, están revisando las calificaciones de cientos de titulizaciones hipotecarias Alt-A. En este sentido, cabe recordar que el estallido de la crisis subprime el pasado año comenzó, precisamente, a raíz de las degradaciones de miles de activos de baja calidad que, sin embargo, contaban con el mayor rango de calificación crediticia.
 
Deudas hipotecarias crecientes
 
Y es que, la titulización de créditos y la creación de complejos productos financieros hipotecarios dependen en última instancia de que los compradores de pisos paguen sus deudas. El problema consiste en que los modelos de análisis de las agencias presuponían que, en caso de impago, el deudor siempre podría repagar su préstamo con la venta de su casa.
 
El estallido de la burbuja crediticia, sin embargo, ha demostrado que gran parte de las inversiones inmobiliarias eran ilíquidas (carecen de salida en el mercado al precio al que estaban fijadas), y ha acabado por trasladar dicha depreciación a las titulizaciones hipotecarias (RMBS, sus siglas en inglés).
 
Se trata, pues, de una revisión a gran escala que, en caso de finalizar con una degradación de su rating, provocaría cuantiosas pérdidas tanto a las entidades como a los inversores, ya que recortaría el precio objetivo de estos activos. Y es que, el volumen de hipotecas Alt-A es muy superior al de las subprime.
 
El deterioro de las ARM
 
Por otra parte, dentro de las hipotecas Alt-A, cobra especial relevancia el creciente riesgo que los analistas vienen detectando en las option ARM, un tipo de hipoteca que también se extendió con rapidez en EEUU durante el éxtasis de la burbuja inmobiliaria. Dicha clase de préstamo combina tanto créditos para compra de vivienda como para empresas.
 
Las option ARM ofrecen a los deudores la posibilidad de pagar durante los primeros años una cantidad fija que se pacta con el banco, inferior al tipo de interés oficial. La diferencia entre ambos tipos pasa a engrosar el principal de la deuda. Y así sucesivamente, siempre y cuando el principal no supere un determinado porcentaje del crédito inicial (entre el 10 y el 25 por ciento).
 
Superada dicha cuantía, el deudor está obligado a pagar no sólo los intereses reales de ese ejercicio sino también una parte del principal. Es decir, se dispara la cuota hipotecaria a pagar de un año a otro. El problema radica en que la depreciación de la vivienda dificulta, en gran medida, la refinanciación (ampliar u obtener una nueva hipoteca) de la deuda. Así, los impagos en este tipo de créditos amenazan con generar nuevos miles de millones de pérdidas a las entidades de EEUU.
 
Más pérdidas bancarias
 
Según el cálculo de los analistas consultado por LD, el volumen de deuda Alt-A es casi un 50 por ciento superior al de las subprime. Es decir, su degradación podría generar otros 750.000 millones de dólares en pérdidas. Así, si la crisis subprime ha supuesto unas pérdidas próximas a los 500.000 millones, la degradación de hipotecas Alt-A y ARM, entre otros activos crediticios, podría incrementar esta cifra hasta cuotas que podrían oscilar entre los 1,3 y 2 billones de dólares, en función de las distintas estimaciones que manejan algunos analistas estadounidenses, como Nouriel Roubini.
 
Este tipo de préstamos se extendió ampliamente en California, unos de los Estados que hoy en día está padeciendo con mayor dureza el ajuste de precios inmobiliarios. Como consecuencia, los balances de la entidades se están resintiendo. Es el caso de FirstFed, uno de los principales bancos de Los Ángeles. Casi el 40 por ciento de sus hipotecas ARM entró en una mora superior a 30 días después de que se le aplicase el nuevo tipo de interés sobre el principal de la deuda.
 
De hecho, el número de ejecuciones hipotecarias se duplicó en el segundo trimestre de 2008, respecto al trimestre anterior. Barclays Capital estima que casi el 45 por ciento de las hipotecas ARM concedidas por esta entidad en 2006 y 2007 podría terminar en default (impago).
 
En este sentido, la experiencia de FirstFed, y sus recientes pérdidas, sirve de ejemplo para ilustrar el gran desafío al que se enfrentan las entidades que acumulan este tipo de productos, ya que amenaza con poner en marcha una segunda oleada de subprime, incluso, peor que la sufrida durante el verano de 2007, y cuyos efectos aún se están percibiendo en los balances de las entidades a través de pérdidas y writedowns (reducción del valor de sus activos).
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