El mercado de la vivienda en España continúa sufriendo las consecuencias del intervencionismo gubernamental y la asfixia regulatoria. Según el último informe Tendencias 2026 de Gesvalt, el precio de la vivienda cerró el ejercicio 2025 con un incremento interanual del 15,4%, situando el valor medio en los 1.963 €/m². En términos prácticos, adquirir una vivienda estándar de 90 metros cuadrados cuesta hoy 25.560 euros más que hace solo doce meses.
Esta escalada, que se ha intensificado con un avance del 4,1% en el último trimestre, sitúa los precios en la parte alta de la serie histórica. Desde Libre Mercado hemos advertido de forma recurrente que este encarecimiento, tanto en compra como en alquiler, es el fruto directo del desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta maniatada por el control estatal sobre el suelo y los lastres normativos y burocráticos que frenan la construcción.
España se queda sin casas
Mientras tanto, los visados de dirección de obra alcanzaron las 139.016 unidades, un 8,8% más que hace un año. Sin embargo, este impulso no se traduce aún en un aumento equivalente de la oferta disponible, ya que los certificados finales de obra descienden un 9,8%, hasta 88.254 viviendas, evidenciando el desfase persistente desde hace varios trimestres entre el inicio de nuevas promociones y su incorporación al mercado.
Desde la consultora han avisado que si no se produce una mayor finalización de obra ni nuevas construcciones, el mercado se tensionará aún más por la falta de oferta disponible.
El alquiler: de la inseguridad jurídica al mercado tensionado
La falta de seguridad jurídica ha desincentivado la incorporación de nuevos inmuebles al mercado del alquiler. El informe destaca que el avance del marco regulatorio, con la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en aplicación de la Ley 12/2023, ha seguido desplazando la demanda hacia un segmento donde la presión es ya determinante.
En este contexto, las rentas han mantenido un crecimiento intenso en todo el país. La consultora alerta de que el ajuste del mercado solo llegará mediante mejoras de oferta y seguridad regulatoria, especialmente en los segmentos más tensionados, donde los cuellos de botella administrativos impiden que la inversión se transforme en vivienda efectiva.
Radiografía del encarecimiento
Por territorios, el castigo a los compradores es generalizado. Todas las Comunidades Autónomas registran avances, con Baleares, Madrid y el País Vasco a la cabeza del ranking de precios. En las capitales, San Sebastián se mantiene como la ciudad más cara, seguida por Madrid y Barcelona, con un grupo cada vez más amplio de ciudades que ya superan el umbral de los 2.000 €/m².
Así, durante el primer trimestre, todas las comunidades autónomas vuelven a registrar incrementos interanuales en el precio medio de venta, con las mayores subidas que se concentran en la Región de Murcia (+19,%), la Comunidad de Madrid (+16,4%) y Asturias (+15,9%).
De esta manera, Baleares continúa encabezando el ranking autonómico, con un valor medio de 3.439 euros por metro cuadrado, seguida de la Comunidad de Madrid (3.298 euros) y País Vasco (2.751 euros). En el lado opuesto, Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia y La Rioja permanecen entre las comunidades con los valores más reducidos, con un precio medio inferior a los 1.300 euros.