El control de precios efectuado sobre el mercado del alquiler en Cataluña ha tenido como consecuencia una importante caída de la oferta del alquiler de larga duración. Así se desprende del análisis elaborado por Idealista, que incide en el fenómeno observado también por el Instituto Juan de Mariana en su último informe, que detalla cómo estas políticas han afectado a la oferta de vivienda y han fracasado en su misión, que consistía en lograr que los precios reales del mercado se redujeran de forma significativa.
En este sentido, el portal inmobiliario subraya que, ante la imposición de controles de precios por parte de la Generalidad, la mayoría de la oferta de alquiler de larga duración se ha trasladado al alquiler temporal, en un contexto donde, por otra parte, "la demanda no ha cesado de crecer en las principales ciudades" de la región. Con todo, el portal especializado destaca que "el mercado del alquiler de viviendas en Cataluña sigue lejos de una normalización de su actividad dos años después" de que el gobierno regional comenzara a aplicar estas restricciones.
Distorsión del mercado
En el marco de la Ley de Vivienda, la Generalidad de Cataluña comenzó a aplicar la declaración de zonas tensionadas en marzo de 2024. De esta forma, se declaró esta figura en 140 municipios de la región, incluyendo la totalidad de la provincia de Barcelona. Posteriormente, se amplió a otros 131 municipios catalanes en octubre de 2024. Así, como informaba la Generalidad, el alquiler de los nuevos contratos no podía superar el precio del último contrato vigente los últimos cinco años y, en caso de que el propietario del inmueble fuera un "gran tenedor", el alquiler no podía superar el Índice de referencia del precio de alquiler.
Dos años después, el resultado que ha producido esta iniciativa es evidente: la oferta de alquiler residencial ha caído drásticamente. De hecho, al respecto Idealista enfatiza que "se puede apreciar como en Barcelona, por ejemplo, ya hay más oferta de alquileres temporales que de alquileres permanentes". De este modo, destacan también que "el alquiler de temporada ya suponía a cierre de 2025 casi el 64% de toda la oferta de arrendamientos en la capital catalana".
Como podemos comprobar en el gráfico anterior, de acuerdo con los datos recogidos por el portal Idealista, el stock de vivienda de larga duración "ha caído más de un 56%, para superar por poco los 5.000 pisos", al mismo tiempo que el alquiler temporal "supera ahora las 10.000 viviendas, tras registrarse un incremento cercado al 58%". Por tanto, en estos momentos, debido al control de precios –así como a la laxitud contra la okupación– hay una cantidad de pisos en alquiler de temporada que supera en más del doble al alquiler permanente.
No obstante, el estudio también analiza otras ciudades de la región, y entre ella destaca Hospitalet de Llobregat, donde la pérdida de oferta de viviendas en alquiler de larga duración ha caído un 66% desde el primer trimestre de 2024. Al mismo tiempo, los arrendamientos de temporada aumentaron un 83%. De hecho, en estos momentos, según los datos proporcionados por el portal especializado, "el alquiler temporal supone el 52% de la oferta residencial en arrendamiento en la ciudad", mientras que hace dos años rondaba el 18%.
Este es un patrón que se repite en el resto de capitales catalanas. Concretamente, en Gerona y Tarragona se han producido caídas de cerca del 50% en un período en el que, por su parte, "los arrendamientos de temporada se duplicaban en ambas ciudades". Del mismo modo, en Lérida se ha producido una caída del 38% de la oferta de larga duración, frente al 93,5% de incremento del temporal.
Presión de demanda y tasa de esfuerzo
Con todo, mientras la oferta sigue cayendo, la demanda no deja de aumentar y, asimismo, la tasa de esfuerzo que hacen las familias para hacer frente al pago del alquiler también crece. En este sentido, desde Idealista inciden en su comunicado en que "la periferia de Barcelona ha demostrado una mayor presión de la demanda sobre la oferta existente", si bien Tarrasa, Hospitalet de Llobregat, Sabadell y Mataró lideran la demanda relativa de alquiler en Cataluña.
De hecho, de acuerdo con este informe "en algunos casos, como Tarrasa o Sabadell, los 'leads' y contactos a los pisos en arrendamiento se han duplicado". Así las cosas, Idealista expone cómo "en Barcelona, la demanda también se ha disparado un 57%, pero por debajo de las otras capitales, como Gerona (97%) y Tarragona (68%)", aunque matiza que "pese a estos destacados incrementos, la demanda relativa sigue siendo más alta en Barcelona, que en las dos anteriores".
Del mismo modo, el estudio de Idealista también explica que en este período se ha incrementado la tasa de esfuerzo en alquiler en todas las ciudades analizadas, con la excepción de Mataró y Sabadell. De este modo, el portal recuerda que "el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda en alquiler se encuentra en el 38% de todos los ingresos netos de una familia media en España".
Así, como podemos comprobar a continuación, demuestra que Barcelona y Badalona son las ciudades en las que se registra una mayor tasa de esfuerzo en el pago del alquiler, con un 46% de los ingresos en ambas. Al respecto, el informe expone que "la falta de oferta y el incremento de los precios es la causa de que el esfuerzo para alquilar se encuentre en entornos altos".