El mercado de la vivienda se ha convertido en una clase práctica sobre coordinación institucional. El supervisor mira el crédito, los precios y la estabilidad financiera, y se pregunta cómo evitar que la fiesta acabe como suelen acabar las fiestas financiadas con deuda. La política, mientras tanto, mira al votante expulsado del mercado y concluye que la solución consiste en ayudarle a comprar. El resultado es conocido: un regulador pisa el freno, otro poder público pisa el acelerador y luego todos se sorprenden de que huela a embrague quemado.
El BCE acaba de incluir en su revisión de estabilidad financiera un monográfico sobre los efectos de las políticas macroprudenciales en el crédito a los hogares y los precios de la vivienda. Traducido del idioma de Fráncfort al castellano de portal inmobiliario: los bancos centrales saben que, cuando el crédito se calienta demasiado, la vivienda deja de ser solo un problema social y pasa a ser también un problema financiero. Y cuando una casa deja de ser una casa para convertirse en un activo comprado con deuda abundante, barata y optimista, conviene comprobar si debajo del felpudo hay una bomba macroprudencial.
La cuestión no es menor. En España, el precio de la vivienda sigue creciendo a ritmos elevados y esa presión responde a un desequilibrio persistente entre oferta y demanda, con una producción efectiva insuficiente para absorber la creación de hogares. En el primer trimestre de 2026, se habían creado 242.200 nuevos hogares en términos acumulados de doce meses, mientras la oferta seguía siendo inelástica e incapaz de cubrir la demanda existente. No hace falta un doctorado en economía urbana para sospechar qué ocurre cuando crece el número de compradores potenciales y no crece al mismo ritmo el número de viviendas disponibles. Lo sabe cualquiera que haya intentado cenar sin reserva en un restaurante de moda.
Ahí aparece la paradoja. Si el problema fundamental es que faltan viviendas, estimular la demanda puede aliviar a algunos compradores concretos, pero también puede encarecer el objeto que todos persiguen. Las ayudas a la entrada, los avales públicos y las facilidades para conseguir hipoteca son políticamente comprensibles. Nadie gana unas elecciones explicando que el joven debe ahorrar más años, vivir más lejos o resignarse a alquilar. Pero la economía tiene la desagradable costumbre de no votar. Si hay pocas casas y más capacidad de compra, el precio tiende a recoger la misma como quien recoge una propina.
El programa de avales del ICO permite al Estado avalar hasta el 20% del importe del préstamo, de modo que determinados jóvenes menores de 35 años o familias con menores puedan acceder a una hipoteca que cubra hasta el 100% del valor de la vivienda. Según Fotocasa Research, el 19% de los jóvenes que han comprado o planean comprar una vivienda había solicitado ese aval en 2026, frente al 15% de 2025. La intención es noble: reducir la barrera de entrada. El efecto posible es menos sentimental: convertir ahorro que no existe en demanda que sí presiona precios.
Naturalmente, habrá quien diga que sin aval muchos jóvenes no podrían comprar jamás. Es verdad. Pero también es verdad que si la oferta no responde, la ayuda no baja el precio de la vivienda, sino que mejora la posición de algunos compradores para competir contra otros compradores. Es una política social con alma de subasta. El Estado no construye la casa, no libera suelo suficiente, no reduce plazos de licencia, no multiplica la oferta disponible; simplemente acompaña al comprador a la puja y le dice: "tranquilo, hoy invito yo a la entrada". El vendedor, que no suele militar contra sus propios intereses, toma nota.
Mientras tanto, el mercado hipotecario no está precisamente dormido. El número de hipotecas sobre vivienda aumentó un 9,7% interanual en el primer trimestre de 2026, hasta unas 131.500 hipotecas, el mejor comienzo de año desde 2011. Tampoco se aprecia un deterioro significativo de la demanda ni de sus fundamentos, sino una estabilización en niveles elevados tras la fuerte actividad de 2025. Dicho de otra forma: la demanda no se está apagando, sigue tirando con fuerza.
Aquí entra la política macroprudencial. Su lógica es razonable: evitar que familias y bancos acumulen riesgos excesivos en la fase amable del ciclo. Limitar ratios préstamo-valor, vigilar esfuerzo financiero, exigir colchones o enfriar ciertas dinámicas crediticias no es manía tecnocrática. Es memoria institucional. Los países que han vivido una burbuja inmobiliaria no deberían necesitar demasiadas explicaciones sobre lo que ocurre cuando la vivienda sube, el crédito acompaña y todo el mundo confunde precio con solvencia.
Pero la política macroprudencial tiene un límite evidente: puede moderar el crédito, pero no puede fabricar suelo; puede exigir prudencia al banco, pero no puede acelerar una licencia municipal; puede contener el riesgo financiero, pero no puede corregir por sí sola el déficit de oferta. Pedir al regulador que arregle la vivienda con herramientas bancarias es como pedir al médico que cure una inundación con antibióticos. Algo podrá hacer si aparece infección, pero el problema está en la tubería.
La vivienda española tiene demasiadas autoridades intentando salvar al ciudadano de las consecuencias de las decisiones de otras autoridades. Unas restringen, otras subvencionan; unas advierten del riesgo, otras prometen acceso; unas se preocupan por la estabilidad financiera, otras por el titular social. Y todas tienen parte de razón, que es la forma más peligrosa de equivocarse juntos.
La solución aburrida sigue siendo la más necesaria: más oferta donde hay demanda, menos trabas donde hay escasez, más seguridad jurídica para promover y alquilar, y menos fe en que una ayuda a la compra pueda resolver lo que la falta de vivienda disponible encarece. La política puede aliviar casos concretos, pero mientras no se corrija el déficit de oferta el problema de fondo seguirá intacto.
Al final, el joven no necesita que el Estado le ayude a endeudarse más por una vivienda cada vez más cara. Necesita que haya más viviendas, más competencia, más movilidad y menos escasez administrada. Bastiat distinguía entre lo que se ve y lo que no se ve: se ve al comprador al que el aval acerca a su primera hipoteca; no se ve el precio que esa demanda adicional empuja hacia arriba para todos los que pujan a su lado. Repartir capacidad de compra donde falta vivienda no abarata la vivienda: solo cambia quién gana la puja.